Analistas 04/11/2020

Más viviendas para la reactivación

Todo parece indicar que la fase más compleja de la pandemia ha quedado en el pasado, con estrictos confinamientos ente marzo y agosto, dejando grandes lecciones sobre la importancia de lograr un sano balance entre blindar el sistema sanitario y mantener la economía operando.

Ahora, se hace indispensable concentrar los esfuerzos de todo el país en diseñar los mecanismos que permitan dinamizar la economía y es justo en esta tarea que el sector de la construcción tiene un indiscutible rol estratégico.

Pese a la retadora coyuntura, las perspectivas del sector constructor empiezan a ser positivas. Vale resaltar, en este contexto, el dinamismo en la adquisición de vivienda de interés social, segmento que viene alcanzando un crecimiento de 3,0% en el año corrido a septiembre.

Estos avances se presentan no solo por la rápida reapertura del sector, sino también por la reconocida labor que ha realizado el gobierno nacional para mantener el dinamismo en la adquisición de vivienda como prioridad de política pública, entendiendo que ello constituye importantes impactos sobre la reducción de la pobreza y avances en la igualdad.

Gracias al esfuerzo conjunto del sector financiero y el Gobierno Nacional, en los últimos cinco años se han desembolsado más de 99.000 créditos con subsidios del programa Mi Casa Ya (MCY), y en la pandemia se han asignado más de 30.000 cupos. Este importante aumento en la demanda se une al positivo incremento del tope de valor para considerar a una vivienda como VIS, un hecho que, no obstante, implica una mayor presión fiscal por la necesidad de más recursos presupuestales.

Frente a la posibilidad de que los cupos aprobados en años venideros no alcancen a dar abasto a la demanda creciente de recursos para subsidios de vivienda, el Gobierno Nacional propone reparametrizar la cobertura a la tasa de interés en Frech II y MCY por un sistema plano equivalente en total a 18 Smlv, buscando aumentar la cobertura con los mismos recursos y mantener la progresividad del programa.

Dicha propuesta generaría algunos impactos como la leve reducción en el monto total del crédito aprobado bajo ciertas condiciones, menor capacidad de endeudamiento de las familias que requieren un monto de crédito superior a $45 millones en 2020, así como un mayor incremento en el valor del canon mensual una vez transcurran siete años del beneficio, lo cual debe ser considerado por las áreas de riesgo de las entidades.

Pese a lo anterior, cabe aclarar que la propuesta del Gobierno no implica necesariamente una afectación sobre el cierre financiero de los hogares, puesto que, gracias a los subsidios directos otorgados por el Gobierno Nacional, el valor restante de la vivienda a financiar a través de crédito hipotecario o leasing habitacional se puede reducir considerablemente y, adicionalmente, hoy las tasas de interés son las más bajas de los últimos 20 años.

En síntesis, la novedosa propuesta del gobierno para aumentar la cobertura del programa luce sensata para responder a una mayor demanda frente a unos recursos limitados. Sin embargo, considerando que estos cambios en la parametrización de los programas generan un impacto grande en los aplicativos de liquidación y reporte de las entidades, es clave mantener una constante y abierta comunicación entre el sector bancario y el Gobierno Nacional para que estos cambios normativos puedan ser programados con la antelación necesaria, asegurando así que más familias colombianas cumplan su sueño de comprar vivienda nueva y puedan aprovechar los subsidios del Gobierno y el favorable entorno de tasas de interés.