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Analistas 10/05/2022

Urge debate público sobre poder de asambleas para ‘prohibir’ Airbnb

Guillermo Franco
Periodista consultor en medios y contenidos digitales

La eliminación de un artículo del proyecto que reforma el actual Régimen de Propiedad Horizontal que se tramita en el Congreso y que dejaba en las asambleas de copropietarios la decisión de prohibir el arrendamiento turístico es una oportunidad única para discutir el alcance de los poderes de ese máximo órgano de gobierno.

El anuncio de un supuesto acuerdo para eliminarlo fue hecho público en días pasados por el representante José Daniel López (coautor del proyecto), “quien señaló que gracias a un acuerdo con el senador Germán Varón Cotrino, el coordinador de la iniciativa en el Senado, se eliminó este artículo para avanzar en la discusión del proyecto”, según reseñó la revista Semana.

Varón Cotrino confirmó la existencia de tal acuerdo, pero, dijo, “ese no es un tema inmodificable. Han surgido tantas reacciones a la eliminación del artículo, yo no sé hasta dónde pueda permanecer o no. Puede que lo deje”.

El artículo, hasta ahora eliminado, identificado con el número 73, dice:

“La ejecución de las actividades relacionadas con los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal están permitidos, salvo que se prohíba de manera expresa en el respectivo reglamento de propiedad horizontal. En el caso de las propiedades horizontales que contengan varios niveles, las propiedades horizontales de cada nivel serán autónomas en decidir si prohíben dichas actividades...”.
López dijo a Semana.com que (el artículo 73) “va en sentido contrario hacia donde avanza el mundo, que es hacia la digitalización, la apertura de los mercados digitales, hacia el fortalecimiento de las economías colaborativas”.

Si se observa desde la perspectiva de esos loables propósitos enunciados por López, paradójicamente, la eliminación del artículo en cuestión puede resultar, hasta cierto punto, inoficiosa, porque aún quedan las normas vigentes en la actualidad sobre el mismo tema, y que por un camino inverso han llevado y siguen llevando también a obstaculizarlos.

‘Prohibición de hecho’

Y la razón es que quien pretenda establecer este negocio en un apartamento de su propiedad (alojamiento turístico; es decir, por menos de 30 días) debe tener el reglamento de propiedad horizontal donde se diga expresamente (explícitamente) que está autorizado el arrendamiento turístico para poder inscribirlo en el Registro Nacional de Turismo, en el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, requisito también “supuestamente” indispensable para que ese apartamento pueda ser promocionado en plataformas como Airbnb (la principal), Mercadolibre.com, Hoteles.com, Despegar.com, Expedia.com y Booking.com, entre muchas otras.

Hay una maraña de normas que explican esto: el artículo 3 del Decreto 2590 de 2009, del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo; el artículo 144 del decreto 2106 de 2019, ley antitrámites, que modificó el artículo 34 de Ley 1558 de 2012, Ley General de Turismo; y el numeral 4 del artículo 38 de la Ley 2068 de 2020, que reforma la Ley de Turismo.

La exigencia de que los reglamentos de propiedad horizontal expresamente permitan el arrendamiento turístico ha resultado en una “prohibición en la práctica”, “una prohibición de hecho”, y es que hacerlo no es fácil: ¡se requiere que 70% de los coeficientes estén de acuerdo para que se permita el arrendamiento turístico!, que aprueben la reforma al reglamento de propiedad horizontal en la que se plasme, que se lleve a escritura pública y que se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos. Otra manera de decirlo: si se logra el permiso de la asamblea (poco probable), este es un proceso complejo, dispendioso y nada barato.

Pero para algunos el que se incluya el artículo 73 sí entraña un gran cambio, pues se interpreta el silencio de las copropiedades como una autorización para el arrendamiento turístico (lo que suena muy bien), salvo que esté explícitamente prohibido en el reglamento, un proceso que es tan complejo y dispendioso como el que hay en la actualidad para el permiso: ¡se requiere que 70 % de los coeficientes estén de acuerdo para que se permita el arrendamiento turístico!, que aprueben la reforma al reglamento de propiedad horizontal en la que se plasme, que se lleve a escritura pública y que se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos. La única diferencia es que, por los efectos colaterales indeseables de la actividad, hay una propensión muy marcada en las asambleas hacia la prohibición.

Discusiones de fondo

De lo expuesto hasta el momento se hace evidente que hay dos discusiones de fondo que se entrecruzan.

La primera de ellas es el poder de las asambleas de copropietarios para decidir si se admite o no el arrendamiento turístico; la segunda, la tensión que hay entre la promoción y el desarrollo de la economía digital y los derechos y justificadas preocupaciones de los propietarios, y ciudadanos en general, por los efectos colaterales indeseables de esta actividad, entre otros, la seguridad y la convivencia.

Para algunos, poder arrendar un apartamento por cortos períodos (arrendamiento turístico) es un derecho inalienable de los propietarios, y permitir que las asambleas de las copropiedades lo restrinjan es una violación, entre otros, de ese derecho.

“Yo entiendo la problemática que han venido planteando algunas personas; sin embargo, la solución a los riesgos que se presentan por el alquiler (turístico) no es la prohibición, porque, primero, se vulnera el derecho a la libre empresa, pues este es un negocio completamente legal (reglamentado por la Ley de Turismo) que uno no puede prohibir; segundo, vulnera el derecho del propietario a usufructuar el bien como le parezca, si ha sido adquirido de manera legal y formal. Por lo tanto, un grupo de propietarios de una asamblea, que no son un agente regulador, no puede entrar a decir qué se puede hacer o no al interior con la excusa de que hay un problema de seguridad”, dice el representante Mauricio Toro, del Partido Verde, quien promovió la eliminación del artículo 73.

Sin embargo, muchas voces, incluidas algunas del propio Gobierno, escuchadas en las audiencias públicas en el trámite del proyecto de ley, defienden ese derecho de las asambleas a determinar si se permite o no la actividad.

María José del Río, asesora del Viceministerio de Turismo, por ejemplo, también pidió la eliminación del artículo 73, pero con un argumento diferente, pues aseguró que si entraba en vigencia, este tendría como primer efecto que “las copropiedades existentes en las cuales se haya guardado un silencio acerca de la prestación de alojamiento turístico, automáticamente se convertirían en propiedades en los que se permitiría la prestación del servicio, sin que los copropietarios hayan tenido la posibilidad de tomar una decisión consciente frente a este punto”.

El poder de las asambleas para tomar esa ‘decisión consciente’ de permitir o no el arrendamiento turístico es, precisamente, lo que debe discutirse.

Varón Cotrino cree que se debe dar el debate público. Toro cree que estos son fenómenos nuevos que no se pueden tratar de encajar en las formas antiguas de ver las cosas.

El mensaje de fondo es que la prohibición solo trae ilegalidad e informalidad, tal como lo demuestra la “prohibición en la práctica” o “prohibición de hecho” que hay con la legislación actual, y que solo se perpetuaría si se deja el artículo 73, que hace la prohibición explícita, si la copropiedad la decide.

(Vea en la próxima entrega ‘Cómo debería actuar el Congreso frente al chicharrón de la vivienda turística’)

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