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La paradoja de la vivienda española, récord de ventas, pero también de inaccesibilidad
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Los datos de operaciones de compraventa durante la primera mitad de 2025 confirman el dinamismo del residencial español
El número de compraventas de vivienda se dispara hasta las 357.533 transacciones en el primer semestre del año lo que, junto con la escasez de obra nueva, dispara los precios. Asimismo, el alquiler alcanza máximos históricos.
El mercado inmobiliario español atraviesa uno de los momentos más intensos y paradójicos de su historia reciente. A mediados de 2025, el sector presenta indicadores de actividad que superan ampliamente los registros de años anteriores y que, en muchos casos, se sitúan en máximos históricos.
Tanto las operaciones de compraventa como la firma de hipotecas han mantenido un ritmo de crecimiento notable en los primeros seis meses del año, impulsadas por un contexto macroeconómico de crecimiento y por la mejora de las condiciones financieras tras la desescalada de los tipos de interés impulsada desde mediados de 2024 por el Banco Central Europeo.
Como canta The Weeknd en Blinding Lights, el inmobiliario acelera a ritmo vertiginoso, corriendo el riesgo de deslumbrar y perder de vista la realidad de fondo: una creciente dificultad de acceso a la vivienda para buena parte de la población, en un mercado marcado por la falta de oferta disponible, la fuerte presión de la demanda y su consecuente encarecimiento de los precios que los ha llevado a alcanzar récords.
El equilibrio del mercado se ve condicionado por varios factores estructurales que continúan sin resolverse: la producción de nueva vivienda es insuficiente para absorber la demanda existente, el mercado del alquiler se enfrenta a un desajuste cada vez mayor entre oferta y demanda y, además, el impacto de medidas regulatorias como la Ley de Vivienda ha contribuido a incrementar la incertidumbre entre propietarios e inversores.
Todo ello dibuja un panorama de luces y sombras en el que, pese a la buena marcha de las cifras globales, persisten retos de gran calado.
Los datos de operaciones de compraventa durante la primera mitad de 2025 confirman el dinamismo del residencial español. El primer semestre ha registrado 357.533 transacciones, lo que supone un crecimiento cercano al 20% en comparación con en el mismo periodo de 2024. Este incremento no solo evidencia el tirón de la demanda, sino que también sitúa al sector en camino de firmar un ejercicio histórico en términos de actividad.
Si se mantiene este ritmo, con más de 60.000 compraventas mensuales de media, este año podría cerrar como el mejor ejercicio desde 2007, cuando se registraron 775.000 operaciones.
El incremento de las compraventas responde a una combinación de factores estructurales y coyunturales. En el plano social, la pandemia marcó un punto de inflexión: hace cinco años modificó de manera significativa nuestras preferencias habitacionales, impulsando la búsqueda de viviendas más amplias, mejor ubicadas y con mayores prestaciones.
Esa transformación no fue pasajera; todavía hoy seguimos observando su efecto, con alrededor de 60.000 operaciones mensuales. El comprador actual adquiere una vivienda como un medio para mejorar de forma tangible su calidad de vida.
En el plano macroeconómico, la mencionada mejora de las condiciones de financiación derivada de la rebaja de los tipos de interés por parte del BCE ha favorecido que muchos potenciales compradores adelantaran su decisión de adquisición.
Por otro, el crecimiento económico (con un PIB que podría aumentar por encima del 2% en el conjunto del año, según el consenso de varias fuentes oficiales), la estabilidad laboral (con una tasa de desempleo reduciéndose hacia el 10%) y la inflación contenida por debajo del 3%, refuerzan la confianza de los hogares a la hora de dar el paso hacia la compra de un inmueble.
La vivienda sigue siendo percibida como un activo refugio y de inversión sólida, especialmente en un contexto de mercados financieros volátiles. Además, el mercado registra el mayor peso de la demanda extranjera de la historia, alcanzando el 15% del total de compraventas.
La otra gran palanca que explica el buen comportamiento del mercado de compraventa es el dinamismo del mercado hipotecario. La firma de hipotecas ha alcanzado máximos no vistos en los últimos 15 años, impulsada por la competencia entre las entidades financieras y la mejora de las condiciones de los préstamos.
Tras un escenario en el que el acceso al crédito se había endurecido por la escalada de los tipos de interés durante el bienio 2022-2024, este 2025 se consolida como el mejor momento para hipotecarse de los últimos años.
El euríbor se ha estabilizado por debajo del 2,5% y las entidades han lanzado productos hipotecarios más competitivos, volviendo a recuperar el tipo fijo en el escaparate bancario. Este cambio ha reactivado al 21% de compradores que había permanecido al margen del mercado durante los años anteriores, a la espera de una mejor coyuntura financiera.
Al mismo tiempo, ha incrementado el atractivo de la compra frente al alquiler para aquellas familias con capacidad de endeudamiento. Pese a ello, conviene destacar que el mercado hipotecario no ha relajado sus exigencias. Las entidades siguen aplicando criterios prudentes a la hora de conceder financiación, lo que debería evitar la aparición de burbujas alimentadas por un endeudamiento excesivo.
La consecuencia más visible del desequilibrio entre una oferta insuficiente y una demanda en expansión es el encarecimiento de los precios de la vivienda. A mediados de 2025 el precio medio en muchas zonas de España supera ya con holgura los niveles registrados durante los años del boom inmobiliario de principios de la década de 2000.
El incremento acumulado en las valoraciones medias a nivel nacional desde julio de 2024 se acerca a 16%, la mayor variación desde que en Fotocasa tenemos registros, hace 20 años y una cifra que refleja la intensidad de la presión compradora en un mercado tensionado.
Este fenómeno se aprecia especialmente en comunidades autónomas como Andalucía, Baleares, Canarias, la Comunidad Valenciana y la Comunidad de Madrid, que representan algunos de los mercados de la vivienda más importantes del país, y que en este año ya han superado los precios máximos alcanzados antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008.
Estas autonomías concentran una elevada demanda por su atractivo turístico, su capacidad de generación de empleo y su peso económico y demográfico, lo que refuerza el aumento de los precios.
El encarecimiento de la vivienda no se limita a las grandes capitales. Cada vez más municipios de tamaño medio registran subidas significativas, de doble dígito, impulsadas por el traslado de la demanda hacia zonas menos tensionadas o con mejor relación calidad-precio.
Esta dispersión de la presión compradora encarece la compra de vivienda en amplias zonas del territorio y agrava los problemas de accesibilidad para las rentas medias y bajas.
Si la compraventa está a punto de marcar máximos, el mercado del alquiler atraviesa una situación aún más tensa, ya que presenta precios récord desde 2022. Durante los siete primeros meses de 2025, todas las comunidades autónomas han superado los precios máximos históricos del alquiler, superando ampliamente los niveles alcanzados en la burbuja de 2007.
El precio medio nacional alcanzó en julio los 14,37 euros por metro cuadrado al mes, con una subida interanual del 14%. Esto significa que alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados cuesta de media 1.150 euros al mes, una cifra que es difícilmente inasumible para muchos hogares.
La presión en el mercado del alquiler responde a un desajuste estructural entre una oferta muy limitada y una demanda cada vez más creciente. La producción de vivienda en régimen de arrendamiento es insuficiente, mientras que el número de potenciales inquilinos no deja de crecer.
Además, una parte del parque de vivienda en alquiler de larga duración se ha desviado hacia modalidades más rentables, como el alquiler turístico, el de temporada o el de habitaciones, reduciendo el stock disponible en el mercado residencial habitual.
El impacto de esta tensión es evidente: en muchas ciudades, especialmente en aquellas con mayor dinamismo económico y atractivo turístico, el acceso al alquiler se ha convertido en un auténtico desafío.
Jóvenes y familias con menos recursos son los más perjudicados, ya que el esfuerzo económico que deben destinar al pago de la renta supera el 47% de sus ingresos, mucho más del 30% recomendado por los organismos de control oficiales.
El desfase entre oferta y demanda es el principal problema que afronta actualmente el mercado inmobiliario español. La creación de nuevos hogares, impulsada por factores socioculturales y por los flujos migratorios, supera ampliamente la producción de vivienda nueva. Durante el último lustro, se han creado en torno a 300.000 hogares en España anualmente, mientras que la producción del sector privado apenas ha alcanzado las 100.000 unidades, lo que agrava el déficit estructural de oferta.
Sin embargo, la verdadera responsable de esta situación es la práctica desaparición de la inversión en vivienda pública en nuestro país. Actualmente contamos con poco más de 350.000 viviendas de titularidad pública, una cifra muy por debajo de los estándares europeos. La causa principal de esta carencia es el descenso de la construcción de vivienda pública desde 2013: si antes se levantaban alrededor de 60.000 unidades al año, hoy apenas se superan las 10.000, es decir, seis veces menos, pese a que la población ha aumentado un 4% en ese mismo periodo.
Esta escasez de vivienda disponible genera una fuerte competencia entre los potenciales compradores y arrendatarios, que se ven obligados a pagar precios cada vez más elevados ante la dificultad de encontrar un inmueble adecuado. La consecuencia es un mercado tensionado en el que los plazos de comercialización se reducen al mínimo y en el que muchos hogares tienen que retrasar su decisión de compra o a renunciar al alquiler en determinadas zonas.
El marco normativo vigente continúa generando debate entre los agentes del sector. La Ley de Vivienda, que lleva más de dos años en vigor, no ha logrado mejorar la accesibilidad ni contener la escalada de precios. Ciertamente, la actual regulación beneficia a los inquilinos que tienen un contrato en vigor, al evitar subidas anuales de precio desorbitadas en sus contratos. Sin embargo, para los potenciales inquilinos que buscan un alquiler, las consecuencias de esta legislación han sido perjudiciales, ya que indirectamente ha causado la retirada de más del 30% la oferta de arrendamiento disponible, ocasionando grandes tensiones en los precios y creando un mercado muy compacto y de poca rotación.
Esta tendencia refleja una contracción de la oferta por parte de los propietarios, que perciben que la normativa actual no solo desincentiva la inversión en la mejora de sus viviendas, sino también su permanencia en el mercado de alquiler de larga duración, al imponer límites que reducen su rentabilidad. Por todo ello, el balance de la actual legislación es negativo. La falta de un diagnóstico acertado sobre el problema real de stock en el mercado de la vivienda y la ausencia de consenso con los propietarios, una de las piezas clave en el lado de la oferta, ha generado inquietud e inseguridad jurídica. Como resultado, nos encontramos ante la peor crisis en el segmento del alquiler del siglo XXI.
De cara a los próximos meses, el mercado inmobiliario español mantendrá previsiblemente su dinamismo y avanzará, como en Take My Breath de The Weeknd, con una intensidad que deja sin aliento, pero con el riesgo de que esa aceleración oculte los problemas estructurales que persisten. El contexto macroeconómico favorable, unas condiciones de financiación atractivas y una demanda sólida augura un cierre de año con cifras de actividad elevadas, tanto en compraventas como en firmas hipotecarias.
Las previsiones apuntan a que el precio de la vivienda, tanto en compraventa como en alquiler, podría seguir creciendo durante los próximos meses a ritmos cercanos a 10%. Estas cifras consolidarían los máximos históricos y prolongarían la tensión sobre el acceso a la vivienda. En este contexto, la necesidad de políticas que favorezcan el aumento de la oferta se convierte en una prioridad. Sin medidas que amplíen el parque público, incentiven la promoción de nueva vivienda y que mejoren el clima de seguridad jurídica para los propietarios, el mercado inmobiliario español seguirá marcado por la falta de stock y por la dificultad de acceso, condenando a las nuevas generaciones a vivir una crisis habitacional.
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