Analistas

Comportamiento de la vivienda en Colombia

Las noticias y los comentarios de la ciudadanía sobre la situación y la prospectiva del sector inmobiliario en Colombia son contradictorios. Si bien hay consenso que en nuestro país la inversión en finca raíz es rentable y segura, no lo hay en que el sector esté pasando por un buen momento.

Las oficinas y bodegas, por el desánimo en la inversión, el menor crecimiento de la economía y la falta de credibilidad de un grupo de empresarios en el gobierno, se encuentra a la baja. Hay más oferta en preventas y en inventario terminado que demanda. Encontrar arrendatarios se está dificultando. Los cánones de arriendo como porcentaje del valor de mercado de los bienes también bajan.

Coyunturalmente la construcción de inmuebles para hoteles sigue en auge, lo que cesará en 2018, debido a que el beneficio tributario para los servicios hoteleros de nuevas edificaciones no podrá incluir hoteles nuevos que no estén construidos a diciembre 31 de 2017 en 60%. Cadenas internacionales y el mercado de capitales son nuevos jugadores en este segmento.

La presión fiscal y el alza de las tasas de interés golpean al sector de la vivienda; para compradores, especialmente de estratos medios y bajos, la decisión de compra tiene en cuenta el valor de la cuota mensual con que amortiza el crédito hipotecario; como las tasas han crecido en los dos últimos años, estas cuotas han subido cerca de 30% para el mismo monto de deuda. Por ello es imperativo que los incentivos del Gobierno y los subsidios a la tasa se mantengan.

La construcción de vivienda representa 70% de la actividad edificadora. A su turno, en Colombia se crean en promedio 280.000 hogares por año y el año que más viviendas formales se han edificado fue 2015 con 175.000 unidades, lo que significa que corresponde a un mercado demandado. Mientras se mantenga el ingreso de los hogares, en teoría, lo que se produzca se vende.

De otra parte, el panorama para los constructores es cada vez más complejo, por el alto costo del suelo, la demora y en ocasiones la corrupción en los trámites para obtener respuesta y licencias de las autoridades, el abuso del derecho de los vecinos y de los compradores, las alzas del dólar y de los materiales de construcción, cuando las preventas se hacen a precio fijo. Además se quejan que la velocidad de ventas se deteriora. En fin, los márgenes de la actividad se reducen y los riesgos se acrecientan.

Ahora bien, si se analizan las cifras de La Galería Inmobiliaria, que censa las unidades prevendidas en las salas de ventas, en el último año corrido las ventas en los ocho principales centros urbanos crecieron 7,7%. La oferta de nuevos proyectos fue mayor, lo que ha hecho repartir más los compradores, bajando la venta de las unidades por proyecto, especialmente en el estrato alto. Los costos de construcción y por ende los precios de venta de nuevas ofertas en planos, crecieron 11% en el último año.

Bogotá y sus municipios aledaños logra preventas por mes del orden de $800.000 millones , lo que representa más de 40% de la actividad edificadora, duplicando a Medellín, siendo a su turno este mercado el doble que el de Cali, siguiéndole Barranquilla, Bucaramanga y Cartagena. Los comportamientos de las regiones no están alineados; por ejemplo, Bucaramanga en la última década crecía su construcción por encima de Barranquilla y Cartagena, lo que se invirtió en los dos últimos años.

En prospectiva, es evidente que la construcción seguirá jalonando la economía y el empleo.