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Mercado de vivienda nueva en Colombia: cierre 2017 y perspectivas 2018

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La economía colombiana ha venido presentando desaceleraciones estructurales en su crecimiento económico, donde el fin del auge minero-energético ha implicado pérdidas de potencial de crecimiento hacia niveles de solo un 3% anual durante 2015-2020 (vs. el 4.5% histórico). Más aún, durante 2016-2018, Colombia completará pobres expansiones del orden del 2% anual, por debajo de dicho potencial, y enfrentando debilidades en los frentes fiscales-externos (rondando todavía niveles cercanos al 3.5% del PIB en los déficits gemelos).

No ayuda para nada que el sector clave de la construcción también esté atravesando por un mal momento, mostrando contracciones del orden del -1% anual durante enero-septiembre de 2017 vs. 4.1% observado en 2016. La realidad, entonces, es que este sector de la construcción está lejos del supuesto “liderazgo” de crecimiento a “dos dígitos” que pronosticaba el gobierno años atrás, cuando se anunciaron los PIPE I-II y las obras 4G.

Aquí ha primado el efecto del rasgamiento de la burbuja hipotecaria (no apalancada), lo cual ha implicado caídas del -10.3% anual en su componente de edificaciones durante enero-septiembre de 2017, tanto en su arista residencial (-2.6% vs. 14.2% un año atrás) como no-residencial (-16.2% vs. +14.2% un año atrás). Nótese cómo ello ha opacado el moderado dinamismo de las obras civiles (+6.6% vs. +1.4% un año atrás).

Dicho colapso en las edificaciones ha ocurrido a pesar de la renovación de los subsidios públicos a las tasas de interés, re-encauchados ahora bajo el llamado “Colombia Repunta”. Las razones para el bajo impacto de estos subsidios han tenido que ver con: i) se trata de pocos “cupos” (unos 30.000/año durante 2015-2019 vs. un mercado que ronda las 130.000 unidades/año); ii) sus prolongados trámites administrativos, antes de que sus potenciales beneficiarios sean finalmente aprobados; y iii) el bajo multiplicador económico que generan estas viviendas de estratos bajos (muchas de ellas con valores inferiores a los $50 millones/unidad y para entrega en obra negra-gris).

Si bien esto último luce adecuado en términos de equidad, tiene implicaciones de bajos impactos en el valor agregado del sector (dada la menor sofisticación de acabados y similares). Todo esto ha llevado al propio MHCP a sincerarse sobre el reducido efecto que dichos subsidios tuvieron durante el año 2017, a pesar de su extensión a viviendas de clase media.

Teniendo en cuenta esta compleja coyuntura, en esta nota evaluaremos la situación del sector de la vivienda nueva en Colombia, tanto en sus aristas de precios como de cantidades (ventas). Cerraremos la discusión con algunas consideraciones en los frentes de asequibilidad y la magnitud del rebote que cabría esperar en 2018, dada la política monetaria contra- cíclica que ha venido implementando el Banco de la República (BR) durante el último año. Veamos todo esto con mayor detalle.

Precios de la vivienda

Recordemos que los precios de la vivienda habían mostrado un gran repunte durante 2003-2013 (a elevados ritmos reales del +7% promedio anual durante dicho período), generando preocupación sobre la existencia de una burbuja hipotecaria en Colombia. Esta fue la contra-partida de la “Enfermedad Holandesa”, donde al dañarse el mercado de exportaciones no-tradicionales por la marcada apreciación cambiaria, las inversiones se volcaron sobre los “no-transables” de la vivienda (ver Informe Semanal No. 1102 de diciembre de 2011).

Más recientemente, durante 2014-2017, los precios han tendido a estabilizarse como resultado del mencionado rasgamiento de la burbuja-hipotecaria, la cual (afortunadamente) no estuvo muy apalancada en el crédito-bancario.  Esto ha implicado que los precios-reales de la vivienda en Colombia se hayan ubicado entre un 26% y un 49% por encima de su promedio- histórico real durante 2017. Por ejemplo, en el caso de la vivienda nueva se tienen incrementos del orden del 26% (caso de Galería Inmobiliaria al cierre de 2017); 35% (caso del DNP a septiembre); y hasta del 43% (caso del Dane a septiembre). A nivel de vivienda usada, se tiene el mayor incremento del 49% respecto de su promedio-histórico (índice del BR pero a junio de 2017).

Sin embargo, durante 2014-2017 se observaron importantes correctivos bajistas en dicha tendencia de precios, por cuenta del exceso de oferta y del golpe a la demanda agregada resultante del ciclo económico descendente pos-auge de los commodities (según lo comentado). En el caso de la vivienda usada, se han tenido incrementos de solo un 1.7% anual en el índice del BR (a junio de 2017) vs. incrementos promedio anual del 4.6% durante 2013-2016. En lo referente a la vivienda nueva, se han tenido incrementos de solo un 1%- 2% real anual en los índices del DNP y del Dane (vs. incrementos del 4.5%-5% real anual durante 2013-2016). Sorprendentemente, en el índice de Galería Inmobiliaria se han tenido aceleraciones puntuales hacia el 2%-3% real anual al cierre de 2017 (aunque ello es inferior al +4.4% anual del período 2013-2016).

Comportamiento de las ventas de vivienda nueva

Durante la última década, el inflamiento de la burbuja hipotecaria implicó prácticamente doblar el nivel de ventas de vivienda-nueva en Colombia, pasando de niveles de 79.000 unidades en 2007 a 136.000 unidades en el pico de 2016 (expansiones promedio anual del orden del 8%). Desde allí, ya mencionamos cómo el mercado se ha venido “desinflando”, sufriendo contracciones del -7.9% durante 2017 (aunque ello todavía representa niveles   históricamente   elevados de 126.000 unidades).

Comportamiento regional de las ventas

En las tres principales ciudades del país la tendencia fue bastante desfavorable. En efecto, las ventas de vivienda nueva en Bogotá (37% del total de ventas) se contrajeron al -20.4% anual durante el año 2017 (vs. +14.6% un año atrás). Por su parte, en Medellín (19% del total) este indicador se redujo a tasas del -11.3% (vs. +0.2%). En Cali (19% del total) no hubo una contracción, pero sí desaceleraciones hacia el 12.3% anual (vs. 15.8%). En estas ciudades, las ventas se vieron fuertemente afectadas por la política monetaria restrictiva de 2015-2016, que redujo la capacidad de adquisición de vivienda de los hogares, y por las expectativas de menor crecimiento económico (y mayor desempleo) en 2017. En el caso particular de Medellín y Cali, también jugó en contra el incremento en los precios hacia brechas históricas frente a sus niveles de largo plazo, llegando a niveles del 27.2% en Medellín al cierre de 2017 (vs. 18.8% un año atrás) y al 35.3% en Cali (vs. 24.3%). Los precios en la ciudad de Bogotá se mantuvieron relativamente estables frente a lo observado un año atrás (24.3% por encima de su promedio histórico vs. 23.7% un año atrás).

Por su parte, Bucaramanga y Barranquilla mostraron un comportamiento divergente en materia de vivienda nueva. En efecto, las ventas de vivienda nueva en Bucaramanga (4% del total) cayeron al -17.9% al cierre de 2017 (vs. -13% un año atrás), afectadas fuertemente por la elevada sensibilidad de la región al colapso del sector minero-energético. En cambio, en Barranquilla (12% del total) dichas ventas crecieron al 57.7% (vs. 1.3% un año atrás), siendo esta una región altamente dependiente de los subsidios públicos (dada la preponderancia de su mercado VIS). En dichas ciudades la elasticidad precio de las ventas es pequeña. En el caso de Bucaramanga, los precios en los últimos dieciocho meses se han mantenido en el mismo nivel del promedio histórico. En el caso de Barranquilla, el incremento en los precios hacia niveles del 19% por encima del promedio histórico de la ciudad ha tenido efectos menores, dada la elevada participación de la vivienda de estrato bajo.

Comportamiento de las ventas por rango de precio

Resulta interesante también analizar el comportamiento de las ventas de la vivienda-nueva según rango de precios, pues ello arroja luces sobre los impactos de los mencionados subsidios-públicos a la tasa de interés. El gráfico 3 muestra cómo el único segmento de ventas de vivienda con expansiones (+5.3% anual) durante 2017 fue el VIS (precios entre $50-99 millones, un 51% del total del mercado), que cuenta con estímulos relativamente elevados a la tasa de interés (rondando los 4pp).

Por el contrario, las ventas de vivienda de clase media (con precios entre $99 millones y $320 millones, 27% del mercado) se contrajeron a ritmos del -20%, a pesar de la extensión de los subsidios por 2.5pp hacia la parte superior de dicho rango ($250-$320 millones). Nótese cómo las ventas de vivienda de precios superiores a los $320 millones (sin subsidio) sufrieron marcadas contracciones en el rango del -15% al -25% durante 2017. Finalmente, sorprenden las contracciones del -18% en las ventas de la vivienda VIP (hasta $50 millones), a pesar del subsidio de 5pp en la tasa de interés.

Asequibilidad de la vivienda (a manera de conclusión)

Hemos visto cómo el rasgamiento de la burbuja hipotecaria ha implicado un aterrizaje hacia expansiones del orden del 1%-2% real en los precios de la vivienda (vs. los excesos del 5%-10% real de años anteriores) y desplomes del orden del 10% tanto en su valor agregado como en las ventas de vivienda durante 2017. Si bien ello fue el principal considerando para que el gobierno renovará los subsidios oficiales, en dicha desaceleración ha primado el efecto de sustracción de materia de menor demanda agregada. Probablemente ello implicará solo magros rebotes hacia crecimientos del 3%-4% tanto en el PIB edificador como en las ventas de la vivienda durante 2018.

Ahora bien ¿qué implica todo esto en materia de asequibilidad de la vivienda, teniendo en cuenta los impulsos monetarios contra-cíclicos del BR? Los recientes ciclos hipotecarios en Colombia medidos según nuestro Índice Anif de Adquisición de Vivienda (IAAV), el cual relaciona el ingreso de los individuos con el valor promedio de la vivienda nueva en el país, incluyendo consideraciones del costo de los créditos hipotecarios (ver Comentario Económico del Día 8 de noviembre de 2017). Dicho IAAV mostró fuertes deterioros durante 2015-2016, pasando de niveles de favorable asequibilidad (100-120) hacia valles de asequibilidad récord al cierre de 2016. Allí pesaron los incrementos en la tasa repo del BR por 300pb duran- te 2015-2016, llegando a picos del 7.75% en noviembre de dicho año. Ello implicó encarecimientos en los créditos hipotecarios, llevando su tasa de interés hacia niveles del 13% al cierre de 2016 (vs. el 11% de 2013- 2014). Nótese cómo dicho efecto de encarecimiento-crediticio compensó las desaceleraciones en los precios de la vivienda hacia niveles cercanos al 1% real anual (vs. 5%-10% real de años anteriores).

Durante 2017 se revirtió dicha tendencia de desfavorabilidad del IAAV, llegando prácticamente al límite de asequibilidad favorable (99 para bajos ingresos con subsidios; 99 para ingreso medio; y 96 para ingresos altos). Nuevamente, la principal fuerza correctiva ha provenido del ciclo de la política monetaria anticíclica, esta vez a través de recortes de 300pb en la repo del BR durante diciembre-2016 y noviembre-2017 (compensando la leve aceleración en los precios de la vivienda hacia el mencionado 1%- 2% real-anual). Infortunadamente, la transmisión crediticia de dichos alivios monetarios ha ocurrido más lento de lo esperado, pues la tasa hipotecaria aún ronda niveles del 10.8% (rebajas de solo 1.7pp desde inicios de 2017).

En esta baja transmisión crediticia hipotecaria han pesado elementos tales como: i) una alta proporción (90% de los desembolsos hipotecarios) pactada a tasa-fija por cuenta de la aversión que tienen los deudores a las tasas-flotantes desde la crisis hipotecaria del UPAC en 1998-1999; ii) el mayor plazo en créditos hipotecarios, ahora extendiéndose de los tradicionales 12 años hacia casi 17 años en la actualidad (ver Comentario Económico del Día noviembre 1° de 2017); y iii) la baja profundidad del mercado de Swaps- IBR, a pesar de los impulsos regulatorios y de la BVC (ver Enfoque 93 de septiembre de 2017).

Prospectivamente, Anif estima que la asequibilidad de la vivienda podría entrar en un plano positivo hacia mediados de 2018 por cuenta de los siguientes factores: i) mayor tracción en la transmisión de la política monetaria, donde la convergencia inflacionaria de 2018 (probablemente hacia niveles del 3.3% anual vs. el 4.1% del cierre de 2017) podría abrir espacio para rebajas adicionales hasta de unos 50pb en la tasa repo durante dicho año; ii) estabilización en los crecimientos de los precios de la vivienda a ritmos cuasi-nulos en términos reales, dados los evidentes excesos de oferta; y iii) eventual repunte en el uso de cupos de los subsidios a la tasa de interés del “Colombia Repunta”.

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