Retos del sector de la construcción

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Desde comienzos de 2017 el sector de la construcción, en particular el rubro de edificaciones, anda de capa caída. De acuerdo con las últimas cifras del PIB, el sector de construcción se contrajo a una tasa anual de 5,6% durante el primer trimestre de este año, con el renglón de edificaciones, que representa 50% del valor agregado del sector, cayendo a una tasa anual de 8,8%.

El pobre desempeño del sector ha tenido un efecto negativo sobre las cifras de crecimiento agregado: durante el primer trimestre de este año la economía creció a un ritmo anual de 3,4%, y no de 2,8%, si excluimos de manera mecánica el sector de construcción.

La caída del segmento de edificaciones se explica en buena parte por un exceso de inventario de vivienda no prioritaria, bodegas y oficinas. La venta de viviendas ha venido superando en los últimos meses los lanzamientos, pero todavía existe un inventario grande. Adicionalmente, la vacancia de oficinas y bodegas está en niveles altos. En Barranquilla, por ejemplo, la vacancia en oficinas rodea niveles de 30%, y en Bogotá la de bodegas es del orden del 18%.

Algunos indicadores adelantados sugieren una recuperación. Los despachos trimestrales de cemento vienen en aumento con un crecimiento ligeramente superior al 3% en términos anuales. El indicador de crecimiento de nueva área en construcción sugiere un aumento del área en proceso en proyectos residenciales en Cartagena, Bucaramanga y Cúcuta, y no residenciales en Cali, Cundinamarca y Pereira.

Adicionalmente, el Gobierno anunció recientemente una serie de medidas para impulsar el sector. Una de las más comentadas es la reducción del nivel mínimo de ahorro requerido para la compra de vivienda financiada del actual 30% a 10%. Esta medida podría darle un nuevo aire a la compra de vivienda y busca reversar el límite más estricto que se adaptó como consecuencia de la crisis hipotecaria de finales de los 90. Es cierto que esta medida implica riesgos, en especial para el mediano y largo plazo, dado que puede inducir a un nivel de endeudamiento mayor de los hogares, y por ende, aumentar la fragilidad del sistema financiero. Muchas de las crisis económicas en el mundo han tenido origen en un alto apalancamiento de los hogares para compra de vivienda.

No obstante, el nivel de crédito hipotecario en el país es bajo, relativo al pasado y a otros países. La carga financiera de los hogares, por ejemplo, es actualmente de 22%, inferior al 30% regulatorio. Del total de endeudamiento de las familias, solo una tercera parte es hipotecario, mientras el resto toma la forma de créditos de consumo. La deuda hipotecaria como porcentaje del PIB es actualmente de 6.7%, muy por debajo del nivel de 9,7% alcanzado en el pico a finales de la década de los 90s y de otros países de la región, como Chile, donde alcanza 25%.

Para que esta medida no genere un riesgo excesivo es importante que se analice aspectos complementarios como la priorización de los préstamos en tasa fija, que blinden a los hogares del riesgo de tasas de interés que en el pasado y en la crisis inmobiliaria en Estados Unidos generó un aumento de los niveles de mora; una mayor promoción del esquema de leasing inmobiliario; y un monitoreo del nivel de endeudamiento que permitan tener una alerta temprana para reversar la medida y/o crear colchones adicionales en caso de un deterioro del balance de los hogares.

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