Garantías para crecer

En la búsqueda de alternativas para profundizar la cartera hipotecaria, el sector suele llegar a una conclusión recurrente, y es que el modelo actual está dejando por fuera a miles de hogares con capacidad real de pago, pero que no logran demostrarla bajo los criterios tradicionales de originación. El problema no está necesariamente en la ausencia de capacidad de pago, sino en la dificultad del sistema para identificar y administrar ciertos perfiles de riesgo.

Se trata, en esencia, de un problema de elegibilidad. La informalidad laboral, los ingresos variables y la acumulación de patrimonio por fuera de los estándares convencionales de evaluación crediticia describen a millones de hogares colombianos que, aun teniendo una capacidad genuina de pago, no logran ser identificados por el sistema financiero. Esa distinción es fundamental, porque cambia por completo el tipo de solución que se requiere.

Alrededor de ese vacío han comenzado a surgir nuevos modelos de negocio enfocados en administrar y redistribuir el riesgo. La oportunidad no está únicamente en prestar más, sino en articular mecanismos que permitan hacer financiables operaciones que hoy el sistema descarta. En otras palabras, se trata de desarrollar instrumentos que hagan posible asumir responsablemente un riesgo que actualmente no se gestiona, sino que simplemente se excluye.

La experiencia internacional ofrece señales claras. En Estados Unidos, seis aseguradoras privadas respaldaron en 2024 cerca de 300.000 millones de dólares en originaciones hipotecarias, permitiendo que más de 800.000 compradores previamente excluidos accedieran a vivienda. En los Países Bajos, el esquema nacional de garantía hipotecaria cubre cerca del 40% de todas las hipotecas del país, a un costo del 0,4% del valor del crédito para el comprador. En Chile, el grupo Avle opera como aseguradora de garantías en articulación con fintechs, creando una nueva clase de activo que el BID ya respalda con financiamiento directo. No es coincidencia que los países con mayor profundización hipotecaria sean también aquellos con mercados de garantías más desarrollados.

La lógica detrás de estos modelos es la misma: el riesgo no desaparece, pero puede encontrar a quien tenga el apetito, la capacidad técnica y el capital para asumirlo. Aseguradoras especializadas, fondos de garantía y vehículos de transferencia de riesgo hacia el mercado de capitales permiten que operaciones hoy relativamente inviables (porque ningún actor individual quiere cargar solo con ese riesgo) se vuelvan posibles cuando dicho riesgo se distribuye entre agentes capaces de valorarlo correctamente.

Colombia cuenta hoy con condiciones favorables para desarrollar este mercado, una industria aseguradora en crecimiento, fondos de capital privado con apetito por activos de largo plazo respaldados en garantías reales, fintechs capaces de originar crédito hipotecario de manera eficiente y un mercado de capitales que ha demostrado interés en títulos inmobiliarios. Además, la Ley 1676 de 2013 sentó las bases jurídicas de un sistema moderno de garantías. Los ingredientes están sobre la mesa. Lo que falta es la arquitectura que los conecte y los actores que decidan construirla.

El sector bancario tiene un rol central en esa construcción, no como cedente pasivo del riesgo, sino como articulador activo del ecosistema. Superar el letargo de una profundización hipotecaria cercana al 8% del PIB y avanzar hacia niveles de doble dígito no exige que los bancos simplemente “abran el grifo” y asuman más riesgo en sus balances. Exige que el sistema en su conjunto aprenda a distribuirlo mejor, reconociendo el valor de la garantía privada como mecanismo legítimo de respaldo hipotecario. Esa es, precisamente, la oportunidad que el sector financiero colombiano tiene hoy frente a sí, liderar una nueva arquitectura de inclusión, financiación y gestión responsable del riesgo.