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Precio promedio de metro cuadrado para la venta está en $10 millones.
Hace un poco más de cuatro o cinco años atrás pequeños inversionistas, con capital privado, llegaron a las ciudades principales para financiar proyectos inmobiliarios. La escasez en la oferta y los cómodos precios del mercado dieron como resultado que, bajo el tradicional modelo de pre-venta, el negocio de las oficinas fuese redondo. Sin embargo, a hoy, la guerra en los precios de renta y la baja absorción dejan como saldo una sobreoferta.
De la situación hay varias lecturas: el difícil panorama económico por el que atraviesa el país, el alto número de proyectos que se entregaron en 2017, y una demanda que, por ahora, no quiere arrendar los predios. Según María Clara Luque, presidenta de Fedelonjas, en este momento “existen más de dos millones de metros cuadrados de oficinas debido a la alta demanda que existió en años anteriores”.
En Bogotá, por ejemplo, se concentra 71% del inventario nacional. De acuerdo con Colliers International, la capital se mantiene con una tendencia de oferta al alza, pues en este momento se están desarrollando 58 proyectos nuevos que representan alrededor de 733.700 metros cuadrados.
Pero ¿por qué hay sobreoferta? Un reciente informe de la inmobiliaria resaltó que la tasa de disponibilidad en Bogotá cerró en 2017 en 12,1%, lo que representa, según Roberto Cáceres, gerente general de Colliers, que “hay más número de edificios de los que soporta el mercado, pues para ser un balance (oferta vs demanda) la disponibilidad debe estar entre 8% a 10%”.
Una de las zonas con mayor número de edificaciones libres es el sector financiero o Av.Chile con una demanda negativa de 2.900 metros cuadrados y una oferta de 6.900 metros cuadrados. Esto, debido a que varias compañías aseguradoras han migrado para otros corredores como la Calle 100 o Salitre.
Otra de los sectores que preocupan es Cedros o Cedritos. Al cierre del año pasado presentó una ocupación negativa de 2.900 metros cuadrados y oferta de 48.200.
“Vemos que en este momento el alto volumen de oficinas ha generado una guerra de precios que afectan a los inversionistas directamente. Lo que se colocaba hace dos años entre $70.000 o $60.000 el metro cuadrado, hoy está en $50.000 o $55.000, un precio que preocupa y afecta directamente el mercado”, aclaró Cáceres.
Pero no todo está en rojo. Salitre, por ejemplo, mantiene un balance estable. Mientras su oferta está en 76.200 metros cuadrados, su demanda es de 74.400. De acuerdo con la Lonja de Bogotá, en este sector el rango de precios para la venta de oficinas usadas se puede encontrar entre $10 millones a $11 millones.
“El inventario que se construyó a gran velocidad en los años recientes generó una sobreoferta de oficinas en algunas ciudades”.
En la zona nororiental de la ciudad , por el contrario, los precios para predios usados van desde $9 millones a $10 millones el metro cuadrado; y para oficinas nuevas entre $12 millones a $14 millones.
En el caso de Barranquilla, el panorama es similar al de Bogotá. Luque, presidenta de Fedelonjas, aclaró que aunque “se está pasando por un momento de estabilización, Barranquilla presenta una sobreoferta desde hace tres años”.
Según la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, hay aproximadamente 300.000 metros cuadrados de oferta en oficinas nuevas para este año, hecho que se suma a las declaraciones de Roberto Cáceres, quien resaltó que “la capital del Atlántico tiene disponibilidad de 17,1%, lo que permite deducir una alta desocupación en esta zona” si se espera que no pase de 11%.
A diferencia de estas dos ciudades, la capital del Valle del Cauca mantiene su balance estable. Si bien en los últimos ocho años se han construido seis proyectos importantes de oficinas, estos se han vendido en su totalidad, lo que se traduce en un mercado sano.
Así mismo, los valores del metro cuadrado en Cali varían dependiendo de la fecha de desarrollo. Para las edificaciones construidas antes de 2010 el metro cuadrado está entre $3 millones a $4,5 millones, mientras que para los proyectos realizados después de ese año, el valor del metro cuadrado para la venta podría estar entre $5 millones y $8 millones. Vale aclarar que, según Fedelonjas, estos valores son promedios.
Medellín también presenta cifras similares, pero con una tendencia a la sobreoferta. Actualmente, cuenta con 37 proyectos nuevos de oficinas en el Valle de Aburrá con cerca de 79.000 metros cuadrados para la venta. Sus precios oscilan entre $4 millones para oficinas ubicadas en las zonas periféricas y hasta $9,4 millones para aquellas ubicadas en las zonas más exclusivas de la ciudad.
En esta zona del país hay una tasa de disponibilidad de 11%, lo que, en términos generales, no representa una alarma de sobreoferta de la capital antioqueña o sus alrededores.
Frente a este panorama los constructores creen que si bien hay sobreoferta, en los próximos años se estabilizarán los precios y la relación oferta vs. demanda será equilibrada. Luis Aurelio Díaz, gerente general del Grupo Oikos, aseguró que “sin duda, el inventario sigue un poco alto. Eso genera que en este segmento haya un freno en el desarrollo de nuevos proyectos. Sin embargo, vemos una dinámica distinta para este 2018”.
El directivo agregó, además, que al finalizar 2019 se espera que este inventario este decantado. Eso permitirá que se renueve la dinámica inversionista y el desarrollo de este tipo de proyectos.
Entre los constructores que le apuestan al desarrollo de estas obras se encuentra el Grupo Empresarial Oikos, Prabyc Ingenieros y Construcciones Planificadas. Esta última, es la responsable de darle una nueva cara al sector Salitre, pues uno de sus últimos desarrollos fue la Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo.
Se espera que este 2018 sea un año de consolidación en las principales ciudades del país, pues para 2019, los empresarios y gremios confían que el mercado se estabilizará.
Volumen máximo de oficinas se alcanzó en 2014
En entrevista para LR, Sandra Forero, presidenta de Camacol, aseguró que “luego del volumen máximo histórico alcanzado en 2014 con el desarrollo de 1,2 millones de metros cuadrados en proyectos de oficinas, en estos tres últimos años este segmento de actividad se ha moderado”. Así mismo, Forero resaltó que en este momento se podría concluir que “la inversión extrajera tiene una correlación de 89% con el volumen de construcción de oficinas”.
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