Analistas 13/11/2020

Perspectivas de la vivienda

Es perentorio analizar el comportamiento de la vivienda en la última década para tener adecuada perspectiva, lo mismo que lo sucedido como consecuencia de la pandemia, el confinamiento social, la parálisis de la economía y su reactivación de los últimos meses, para comprender la situación actual y la prospectiva del sector edificador.

El caso de las grandes ciudades, especialmente el de Bogotá, es revelador de la incapacidad histórica de producción de vivienda formal para atender la demanda. Parte del déficit se viene supliendo con vivienda informal, sin condiciones mínimas de habitabilidad y generando caos urbanístico y sobrecostos a la administración cuando normaliza. Por otro lado, la situación del confinamiento obligatorio transformó parte de la demanda e hizo que los hogares valoren aún más tener vivienda propia.

La década tuvo comportamiento positivo ponderado en construcción de edificaciones. En el año 2018 y parte de 2019 se contrajo, habiendo comenzado la recuperación a finales del año pasado con récord histórico de preventas sobre planos, especialmente en vivienda social; en contraste, terminó el año pasado con inventarios sin comercializar en vivienda de estratos altos. La construcción se estaba recuperando a su tradicional senda de crecimiento, cuando en marzo de este año por la emergencia de salud pública, se cerró la economía.

Para este año atípico, tal como lo estimamos desde esta tribuna con análisis asertivo a comienzos del confinamiento, los precios de las viviendas se mantuvieron en dicho lapso, e incluso en los últimos meses están creciendo. En año corrido, según Galería Inmobiliaria, ha habido en promedio en vivienda 4,9% de valorización en Bogotá y Cali, 3,6% en Medellín, 3,3% en Bucaramanga y 5% en Barranquilla, con corte a septiembre 30 de 2020 y sigue al alza.

Por lo anterior, en materia de vivienda la pandemia no solo está superada, sino que la preventa y la construcción de vivienda nueva están siendo instrumento para contrarrestar, desde el punto de vista económico y social, el deterioro. Para que este crecimiento sea sostenible, debe apalancarse en mayor crédito hipotecario y más flexibilidad. Ayuda la política del Gobierno y que la tasa de interés para este propósito es hoy la más baja de la historia.

En Bogotá se forman cerca de 55.000 nuevos hogares al año y la ciudad y su región han producido en la última década en promedio cerca de 35.000 unidades formales. La nueva dinámica de preventas sobre planos con gran crecimiento está fundamentada en que 68% de los hogares de esta ciudad región pertenecen a los estratos socioeconómicos 1, 2 y 3.

En conclusión, el confinamiento derivado de la pandemia incentivó a que las familias hoy valoren tener vivienda propia y de buena calidad. Esta demanda creciente ha encontrado estímulo en las medidas del Gobierno Nacional, fundamentalmente en la vivienda nueva de estratos medios y bajos. El mercado de casas y vivienda campestre en segmentos altos se ha dinamizado.

Por todo lo anterior, nos encontramos en un momento adecuado para invertir en vivienda.