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Panorama de la vivienda en América Latina

América Latina está conformada por países con pocas ciudades metropolitanas de gran tamaño poblacional. Según Naciones Unidas las 50 aglomeraciones urbanas más populosas de esta región, con población superior a 1.300.000 habitantes, están 15 en Brasil, siete en México, cinco en Colombia, cinco en Venezuela y las restantes de a una o dos en los demás países.

Las principales ciudades región son Ciudad de México y Sao Pablo que superan los 20 millones cada una; la gran Buenos Aires se acerca a 16 millones; Rio de Janeiro cuenta con algo más de 12 millones; Lima y Bogotá con 10 millones cada una; le siguen un grupo de grandes urbes con cerca de cinco millones de habitantes: Belo Horizonte, Porto Alegre, Ciudad de Guatemala, Guadalajara y Monterrey.

Para el caso colombiano, Medellín cuenta con similar población que Caracas, algo menos de cuatro millones. En este ranking ingresan Cali con tres millones, Barranquilla con dos millones y Bucaramanga con 1,3 millones. Cartagena apenas supera el millón de habitantes. Lo anterior, ratifica a nuestro país como nación de regiones y ciudades, con más de 30 que sobrepasan los 200.000 habitantes.

Pues bien, la demanda de vivienda en todas las ciudades mencionadas es superior a la oferta formal de nuevas edificaciones, lo que conlleva a que parte de la solución habitacional se dé en la informalidad, con participación de 50% o 60% del total de nuevas viviendas, las que en algunos casos, son normalizadas posteriormente por las administraciones locales, como barrios o polígonos de asentamientos sub normales, otorgándoles servicios públicos domiciliarios, que aún en viviendas de origen informal, construidas en terrenos de invasión o sin las licencias respectivas, se les permite acceder a los servicios básicos.

En relación a la construcción de nuevas viviendas formales, el Presidente de un importante Fondo de Inversión americano interesado en nuestro mercado latino para desarrollos inmobiliarios, con grandes inversiones, nos indagaba en días pasados sobre ¿cómo era posible que en Sao Pablo, Rio y Buenos Aires, hay años que solo se construyen 25.000 viviendas y en Bogotá Región, el promedio de la década supera el doble de esas unidades formales, siendo menos grande poblacionalmente?

La explicación está dada en múltiples factores, tales como la permanente valorización de la vivienda, lo que la hace atractiva como inversión; la creciente clase media no solo en Bogotá, sino especialmente en Medellín y Bucaramanga, que genera demanda efectiva con apetito de compra; la industrialización del sector con gran competencia profesional y empresarial; los instrumentos financieros como la fiducia para preventas y el crédito constructor con cartera creciente.

A lo anterior se le suma que el Gobierno Nacional ha tomado desde años atrás, la vivienda como instrumento de política pública de largo plazo, con subsidios e incentivos a la demanda, con subsidios a la tasa de financiación individual y beneficios tributarios para créditos hipotecarios de vivienda, con apoyo no solo a los hogares menos favorecidos, sino a ejecutivos y hogares de clase media.

Bogotá, además se ha consolidado como ciudad estudiantil de la región, con más de 1,3 millones de universitarios matriculados en programas formales que requieren vivienda, principalmente en alquiler. Colombia es un ejemplo de esfuerzos y logros institucionales en materia habitacional.