Bogotá, desalineada

Como preámbulo al tema titulado, deseo atender consulta repetitiva  que he recibido sobre el futuro del sector inmobiliario y particularmente si, hay posibilidad de burbuja inmobiliaria.

 El mercado inmobiliario, especialmente el de vivienda, está dinámico, hay demanda efectiva. Es necesario advertir que buena parte del alza de los precios inmobiliarios, está soportado en el crecimiento del poder adquisitivo de los hogares y en la descomunal alza del precio del suelo, que en algunos casos como el de Bogotá, hace inviable iniciar algunos desarrollos nuevos.

Complementariamente, el mercado hipotecario ha tenido desempeño positivo, con crecimientos en cartera de vivienda usada, y el que a su turno cuenta con bajo  porcentaje de financiación en relación al precio de adquisición de los inmuebles. Cartera hipotecaria saludable con financiación en promedio por debajo del 50% del valor del bien y debida prudencia de la banca al otorgar los créditos.

Por todo lo anterior, se descarta que estemos frente al fenómeno de una burbuja inmobiliaria.

La finca raíz se seguirá valorizando, como ha sucedido en los últimos 80 años en el país, con excepción de finales de la década de los 90, donde el ciclo económico y del sector, aunado a otros elementos irrepetibles de forma simultánea, generó caída de precios. Estamos en un mercado demandado y mientras siga creciendo la economía, dicha demanda se transforma en transacciones inmobiliarias efectivas y crecientes.

Donde si estamos en una encrucijada es en Bogotá. Existe una alarmante caída de la actividad edificadora en la Capital. Lo que va corrido del año, comparado con el mismo período del año anterior, registra baja equivalente a la tercera parte en el número de lanzamientos de proyectos nuevos en preventas sobre planos. Las ventas inmobiliarias están creciendo a menor rata.

La noticia de la semana según la cual el Alcalde Petro rechaza participar del programa de las 100 mil viviendas gratuitas, perdiendo para los bogotanos mas pobres la posibilidad de 8.100 viviendas prioritarias, refleja de una parte, la incoherencia de la Administración Distrital; y por otra parte, que el argumento cierto de la dificultad de licencias y de la demora en habilitar suelo, reconoce una de las talanqueras mas importantes en la actividad de construcción formal.

Si para la propia Administración se le dificultan los trámites para habilitar suelo y para obtener licencias de construcción, ¿como será para los particulares ?.

Además, la falta de desarrollo de la infraestructura, la falta de disponibilidad de agua potable para nuevos proyectos con alta densidad, el colapso del alcantarillado en el sur occidente de Bogotá y la nueva norma establecida en el Plan de Desarrollo que está afectando de manera grave el mercado, por cargas adicionales a los terrenos exigiendo un porcentaje para construcción de  Viviendas de Interés Prioritario, explican la razón de la caída de la construcción en Bogotá.

Vale anotar que en estos tres meses, están creciendo de manera artificial para las estadísticas, los trámites de solicitudes de licencias,  por el plazo establecido para entrar en vigencia la nueva carga antes señalada. De manera que el crecimiento, que eventualmente se avecina, no reflejará la realidad de la situación.

Así las cosas, Bogotá está desalineada con las positivas políticas nacionales, con la actividad empresarial  y con las necesidades de sus ciudadanos. Por lo anterior y por la pérdida en competitividad, hoy nos sobrepasa en calidad de vida y como región atractiva para inversión, ciudades capitales latinoamericanas como Santiago y Lima.