Analistas 21/07/2020

Hipotecas-Reversibles: ¿qué nos dicen los números?

El premio Nobel de economía Robert C. Merton (en 1997) sentó las bases matemáticas para valorar muchas opciones, entre ellas la de las hipotecas que podrían servir de colateral frente a las deudas dejadas por un fallecido. Siguiendo estas ideas de Merton, desde 2017 hemos venido promoviendo esta idea en Colombia como un complemento del ahorro pensional (ver https://www.anif.com.co/sites/default/files/investigaciones/anif-efpensional0917.pdf).

La Administración Duque finalmente decidió moverse a regular esta idea bajo diversas modalidades. Sin embargo, mucha gente anda confundida sobre las implicaciones de estas “hipotecas-reversibles”. Unos concluye, y sin hacer los números, que es una “gran estafa” ideada por el sector financiero. Otros muestran válidas dudas sobre si dicho esquema ha de convenirles o no.

Es claro que se trata de una operación financiera compleja, pero vale la pena intentar algo de pedagogía-numérica. Empecemos por lo obvio: si el mercado hipotecario atraviesa por un buen momento, si el dueño está interesado en achicar su espacio de vivienda y hacerse a flujo de caja, pues debe evaluar la alternativa de venderla y usar esos recursos para fondear la operación.

Los beneficios de vender la vivienda a los 65 años pasan por liberarse de los costos de mantenimiento, administración y predial. Estos últimos ahora representan dos cánones mensuales de arrendamiento. Pero pasar a arrendar encierra incertidumbre sobre si el retorno de la inversión permitirá costearlos.

Estos cálculos son complejos, pues probablemente el valor real del capital deba irse drenando en el tiempo y la pregunta clave es si esos dineros resultarán suficientes en función de los años de vida remanentes (o sea, de la expectativa de vida adicional contada desde el momento de la venta).

El propio Merton y Neng (2016) destacan el hecho de que las hipotecas-reversibles no han sido muy exitosas en el mundo desarrollado y tampoco en Asia. Esto a pesar del atractivo que tiene la hipoteca reversible de permitirles a los mayores permanecer en su vivienda hasta su muerte. Esta última condición es tal vez el elemento más atractivo de esta opción, pero ello puede implicar un costo financiero significativo, como veremos a continuación.

El cuadro adjunto reporta los resultados de simulaciones matemáticas sencillas al comparar la venta de la vivienda (para irse en arriendo) Vs. la opción de una hipoteca-reversible. Esta última puede tener muchas modalidades, pero aquí destacamos: i) usar la vivienda como colateral de un crédito que otorga caja y cuyo balance final se neteará a la muerte de quien toma la opción; y ii) negociar la vivienda (quedando como propietaria la entidad financiera), pero con la cláusula de permanencia a perpetuidad a favor del vendedor a cambio de cánones de arrendamiento pactados previamente.

Lo más sencillo es proceder a imaginarnos los flujos de caja de la venta para irse en arriendo Vs. la hipoteca reversible bajo la modalidad ii (arriba señalada). Los datos del cuadro reportan cuanto más obtiene la venta-directa frente a la hipoteca reversible, suponiendo que el negocio para la entidad financiera que ofrece la hipoteca reversible radica en aprovechar un mercado flojo hoy para hacerse a un inmueble que podría vender mejor mañana. Esto lo capturamos a través de suponer que bajo la hipoteca reversible el vendedor tendría que sacrificar 10% adicional del precio de mercado (bajo los diferentes escenarios).

Por ejemplo, bajo un escenario optimista suponemos lo siguiente: i) la venta se logra a +10% respecto del precio de mercado; ii) se tiene un bajo canon de arrendamiento (0,3% mensual del valor de mercado); y iii) el retorno del portafolio es 5% real anual. Allí se tiene que la venta permitiría no solo mantener el capital en el tiempo, suponiendo 20 años de vida después de la venta, sino hasta incrementarlo en +19% respecto del valor de la venta.

De ser así, esta sería una muy buena noticia para los herederos, pues el adulto mayor habría logrado mantenerse en su vejez con dicha inversión y a ellos les quedaría el portafolio invertido como herencia. Ahora bien, esto supone que el adulto mayor debe tomar el riesgo de tener que mudarse para evitar posibles alzas en el canon de arrendamiento.

En el escenario pesimista suponemos: i) el mercado castiga el precio de venta en 10%; ii) el canon sube a 0,5%; y iii) el retorno del portafolio es solo 1% real anual. Bajo este escenario pesimista resulta que el adulto mayor estaría teniéndose que endeudar hasta en un 10% del valor inicial de la vivienda y si vive más de esos 20 años adicionales, pues más deudas. En este caso los herederos no estarían nada contentos, pues no habría herencia, sino deudas que pagar.

Tal como se observa, en el escenario pesimista las brechas financieras entre venta e hipoteca reversible prácticamente se cierran. Esto indica que la entidad financiera que ofrece la hipoteca asumiría los riesgos a cambio del retorno futuro adicional que le pueda reportar la valorización inter-temporal del inmueble. A cambio de la hipoteca, el adulto mayor habría disfrutado del inmueble en el cual quería morir.