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Analistas 27/08/2019

Es la regulación

Marc Eichmann
Profesor MBA Universidad de los Andes

El desempeño de la economía colombiana ha dependido históricamente de la construcción. Además de generar bienes cuyo beneficio disfruta la sociedad por décadas, las viviendas generan ahorro, seguridad y una defensa contra la volatilidad económica a las familias. Históricamente la construcción ha generado alrededor de 6% del empleo, y las industrias proveedoras y los empleos que generan dependen también de ella.

Parte de las dificultades en el desempeño del país se debe a la caída del sector de la construcción. Después de un ciclo de expansión de doce años, en los cuales las viviendas fueron un instrumento de inversión con excelentes rendimientos, la confianza en el país fue minando las perspectivas de retorno y el sector se enfrió. Desde hace cinco años la actividad edificadora ha caído, no porque se vendan menos viviendas, sino porque al país pasó de vender dos viviendas usadas por vivienda nueva a más de cuatro viviendas usadas por vivienda nueva.

Este desbarajuste entre las ventas de la vivienda nueva usada solo se puede explicar porque se ha vuelto mejor negocio comprar vivienda usada que vivienda nueva. El sector constructor, que ha entendido la situación, ha aprovechado los cambios demográficos ofreciendo viviendas en nichos en los que no tienen que competir con la vivienda usada, como los apartamentos de bajo metraje, para mantener su actividad.

Sin embargo, la demanda en estos nuevos nichos de mercado no es suficiente para compensar la pérdida de participación en los nichos tradicionales, lo que nos lleva a preguntarnos qué desbalanceó en pro de la vivienda usada el equilibrio que existía. La caída de los precios de los bienes básicos y, su impacto en la balanza fiscal y de pagos devaluaron el peso, y las expectativas de valorización de la vivienda usada cayeron. Los inversionistas, por lo general familias de clase media y alta, venden hoy las viviendas que antes alquilaban, tirando los precios para abajo.

Como esta tendencia difícilmente puede arreglarse a esta altura, hay que entender el comportamiento de los costos de construir vivienda nueva. Sorprendentemente, a pesar de que estos han crecido de manera desproporcionada en los últimos cinco años, e incremento en costos de los insumos se han mantenido consistentemente por debajo de la inflación. Lo que incrementa de manera significativa los costos son los cambios en el marco regulatorio del sector, que complican la ejecución de la vivienda sin traer beneficios aparentes a los compradores.

Un ejemplo de cambios regulatorios pérfidos es la Ley de Vivienda Segura o Ley Space. Bajo ella, la supervisión técnica obligatoria ya no puede ser itinerante, es decir que cada obra debe tener su supervisor de planta, incrementando el costo de la obra en aproximadamente COP 400 MM. Asimismo, la ley obliga a aumentar los factores de seguridad de la estructura (en Colombia se cuentan en los dedos de una mano los edificios que se han caído en los últimos 50 años) e obliga a tomar un seguro por estabilidad de obra por diez años, que cuesta aproximadamente 1% de las ventas.

Este cambio regulatorio, entre muchos otros factores regulatorios que abordaré en otras columnas, ha sacado la vivienda nueva, y por consiguiente su generación de actividad económica y de empleo, del mercado. Si el Gobierno quiere que el sector vuelva a crecer y generar bienestar, es necesario que intervenga y le ponga coto a la normatividad que tiene penando al sector constructor.