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Uno de cada cinco hogares está en déficit
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El CAF señaló que persiste un detrimento de 20% en calidad y cantidad de viviendas en la región, mientras que sus precios crecen por encima de la inflación
El Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe, CAF, presentó su anuario de vivienda, y encontró que al cierre de 2024 dos de cada 10 casas en la región estaban con déficit habitacional. En países como Colombia y México, el precio de los inmuebles superaba con creces la inflación y las tasas de interés que rondaban 8%. Pero, para entender el panorama de la vivienda latinoamericana, hay que revisar los factores que impiden que las personas puedan acceder a una habitabilidad digna.
El informe señala que 20% de las viviendas de la región están con déficit habitacional. El indicador mide dos factores: el déficit cuantitativo (si la cantidad de casas que hay alcanza para darle techo a toda la población) y el cualitativo (hace referencia a la calidad de los predios). En Brasil es donde más se siente este déficit. Por el lado del cuantitativo, el indicador es de 9,1% y el cualitativo llega a 38,9%, el más alto de América Latina. En el caso de Colombia, el déficit cuantitativo fue de 2,8%, mientras que el cualitativo fue de 14,5% en áreas urbanas.
Un fenómeno que se puede observar a nivel regional es que el déficit cualitativo es significativamente mayor que el cuantitativo; en Colombia, el cualitativo es casi cinco veces superior al cuantitativo, mientras que en Brasil es cuatro veces superior. Una de las conclusiones del informe del CAF es que el problema no es que hagan falta viviendas, sino que las que existen no son adecuadas ni seguras para las personas. Con esto último hacen referencia a que los materiales con los que están construidas las casas son deficientes, o carecen de conexión a servicios públicos, hay casos de hacinamiento, e incluso se toma en cuenta la inseguridad jurídica, siendo estos los factores que inciden en estos déficits.
Además, se evidenció un crecimiento en la autoconstrucción informal en la región, o las también llamadas ‘invasiones’ que se desarrollan sin planos ni permisos municipales en terrenos ocupados o comprados de forma irregular.
Otro de los factores que incide en la problemática de la vivienda para la región es el crecimiento desigual entre el precio de la vivienda y la inflación. En Colombia, por ejemplo, la inflación cerró en 5,2% para 2024, mientras que los precios de venta de vivienda nueva crecieron 9,23% en el mismo año. En México el panorama es parecido: la inflación fue de 4,21% y el índice de precios de venta creció 9,23% en el mismo período.
Esta brecha dificulta que las familias puedan considerar adquirir una casa propia, al ser muy difícil ahorrar para una cuota inicial o calificar para un crédito a largo plazo si sus ingresos no crecen a la misma velocidad que los precios de las casas.
Esto empuja a las familias a la autoconstrucción irregular, o finalmente las deja atadas al mercado volátil del alquiler que, de acuerdo con el informe, ha tenido una tendencia al alza en sus precios a nivel regional.
El informe también reveló que el entorno de la financiación en Latinoamérica es muy restrictivo, ya que las tasas de interés superan 8% anual, en promedio, en los países de la región, mientras que los tipos en otras partes del mundo no superan 6%.
Solo Panamá y Uruguay lograron mantenerse por debajo del promedio para 2024 de acuerdo con el informe del CAF.
Además, el ‘spread’ bancario para los créditos hipotecarios en países como Colombia, Paraguay y Perú es de 9,3 y 12,6 puntos porcentuales, por lo que las políticas monetarias de los bancos centrales no terminan beneficiando a los compradores, ya que los márgenes que cobran las entidades financieras son muy altos.
Es importante resaltar que, para hacer la comparación de precios de la vivienda entre los países de la región, hay que tener en cuenta factores como los costos locales de producción y la concentración de la oferta en distintos segmentos de ingresos. Es decir, además de los costos de los materiales, hay que entender cuál es el segmento al que más se le está construyendo, (si es para estratos bajos, medios o altos). Si en un país los proyectos de vivienda social son menos que los proyectos de apartamentos de lujo, por ejemplo, el precio promedio de la vivienda en el país se dispara. También impacta la escasez de suelo urbanizado y la especulación en el mercado inmobiliario.
“El acceso a una vivienda adecuada sigue siendo una de las fronteras más determinantes para el desarrollo y la equidad en América Latina y el Caribe”
“Hay mucha más gente en Colombia queriendo comprar que gente que logra hacerlo y el mercado termina formándose con quienes sí tienen capacidad de pago”
Por ejemplo, en El Salvador, Honduras y Perú, los precios de las casas oscilan entre US$145.000 y US$265.500, y son comparables con los de países desarrollados.
Mientras que México, Colombia y República Dominicana tienen los precios más bajos de la región con valores que promedian entre US$39.000 y US$57.000.
A pesar de tener estos precios, la asequibilidad no es mejor porque los salarios se mantienen bajos. A esto se le suma que la informalidad y las tasas de interés obligan a aumentar los esfuerzos para comprar casa propia.
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