.
Analistas 02/10/2021

El atractivo de préstamos puente inmobiliarios

Pascal Rohner
Director de Inversiones de In On Capital

Asesores financieros e inversionistas privados se enfrentan a un entorno desafiante. Los mercados bursátiles han tenido una buena racha, impulsada por las políticas monetarias expansivas y el repunte económico tras la breve recesión del covid-19. Después del reciente repunte, los altos niveles de valorización hacen que sea difícil encontrar activos de buen valor en los mercados.

Es más, las áreas tradicionales de renta fija siguen siendo estructuralmente poco atractivas. Los rendimientos de los bonos del gobierno se mantienen cerca de niveles récord bajos, y los rendimientos adicionales por asumir riesgo -los credit spreads- se encuentran en mínimos históricos. Además, si consideramos las crecientes expectativas de inflación, los rendimientos reales probablemente se encuentren en territorio negativo, al menos para inversionistas muy conservadores.

Si nos centramos en los mercados privados, la situación es completamente diferente. Muchos prestamistas tradicionales, como los bancos, se han visto obligados a reducir sus actividades crediticias tras la Gran Crisis Financiera, que desestabilizó los mercados financieros mundiales y amenazó la estabilidad del sector bancario. Las nuevas regulaciones provocaron mayores costos de capital y cumplimiento, lo que llevó a muchos bancos a cortar los préstamos a las pequeñas y medianas empresas (Pyme) y otros nichos. La falta de capital para las empresas más pequeñas es una de las principales razones por las que la recuperación económica ha sido tan extraordinariamente débil durante los últimos 12 años.

La buena noticia es que los prestamistas privados, como los administradores de activos alternativos especializados, han podido reemplazar a los bancos en muchas áreas de nicho. Una de estas áreas son los préstamos puente para desarrolladores inmobiliarios. Estos préstamos son normalmente un préstamo a corto plazo (6 a 12 meses) que está completamente respaldado por una hipoteca sobre una propiedad.

Los bancos tradicionales ya no compiten en esta área de préstamos ya que sus procesos son demasiado lentos y hay una necesidad de alta velocidad de ejecución. A menudo, los prestatarios necesitan financiación en plazos inferiores a un mes para poder aprovechar determinadas oportunidades, como adquirir una propiedad en una subasta. Teniendo en cuenta un período de tiempo tan corto, sólo se puede obtener financiación a través de préstamos puente de gestores privados especializados. En algunos casos, los prestamistas puente administran su propio dinero. Muchos otros están organizados como gestores de activos, administrando fondos de un grupo de inversionistas privados, por ejemplo, a través de fondos mutuos.

La aparición de estos fondos en los últimos años ha creado atractivas oportunidades de inversión para los inversionistas privados, presentando características de riesgo/rendimiento superiores a las inversiones tradicionales de renta fija. Los retornos esperados tienden a ser más altos; esto puede explicarse por la escasez de capital y la corta duración de dichos préstamos.

Un potencial prestatario podría estar dispuesto a pagar una alta tasa si eso le asegura una oportunidad de inversión atractiva, si es solo por un período corto de tiempo (6 a 12 meses). Si fuera para una hipoteca de 10 años, las tasas de interés que estaría dispuesto a pagar serían mucho más reducidas. Una encuesta reciente de Ernst & Young en el Reino Unido muestra que la reputación, la flexibilidad, el servicio y la velocidad de ejecución son más importantes que los precios para los prestatarios a la hora de elegir el proveedor de préstamos puente adecuado.

Los inversores privados deben analizar cuidadosamente el riesgo asociado a los préstamos. Los préstamos puente tienen naturaleza de corto plazo y están respaldados por garantías de bienes raíces, por lo que el riesgo tiende a ser más bajo en comparación con los préstamos a empresas no garantizados. Si un prestatario puente no realiza un pago, el prestamista puede confiscar la propiedad y venderla en el mercado, lo que podría ayudar a evitar una pérdida.

Hay una serie de factores que deben tenerse en cuenta al seleccionar una estrategia o un administrador. Por ejemplo, es importante analizar el foco geográfico, el sistema jurídico, la liquidez y la estabilidad del mercado inmobiliario. El mercado de Reino Unido, por ejemplo, es mucho más atractivo que el de Italia en términos de sistema legal.

Otro importante factor que se debe evaluar es la relación préstamo-valor o LTV. Este índice muestra el tamaño promedio del préstamo dividido por el valor de las propiedades. Es preferible un LTV más bajo, ya que otorga un colchón de seguridad mayor en caso de que los precios inmobiliarios fluctúen. Obviamente, un análisis adecuado y una correcta valoración por parte de una empresa inmobiliaria independiente son absolutamente imprescindibles para asignar un valor razonable.

En tercer lugar, los inversores privados deberían centrarse en carteras con una alta proporción de préstamos hipotecarios de 1er grado (1st lien). Esto significa que el prestamista tiene preferencia frente a otros. Los préstamos de 2o grado, mezzanine y de capital propio tienen un riesgo mucho mayor.

La duración también es muy importante. Una corta duración reduce el riesgo de mercado y de incumplimiento y se suele asociar con un menor riesgo de desarrollo. Los préstamos a corto plazo suelen financiar adquisiciones y proyectos de renovación de duración limitada, mientras que los préstamos a más largo plazo pueden utilizarse para desarrollos más grandes.

En conclusión, un administrador cuidadosamente seleccionado que ofrezca exposición a una cartera diversificada con un enfoque conservador en términos de los diferentes factores mencionados anteriormente podría dar a los inversores privados acceso a una cartera o fondo de inversión muy conservador, con un riesgo relativamente bajo. Al mismo tiempo, los rendimientos esperados son mucho más altos en comparación con los que ofrecen actualmente muchas áreas de inversión tradicionales, que son extremadamente bajos.