ANALISTAS

Inversiones VIP
martes, 11 de febrero de 2020

Más columnas de este autor Marc Eichmann - eichmannm99@yahoo.com

En Colombia existen tres mercados diferenciados de vivienda. La vivienda, comúnmente denominada No VIS, destinada a los estratos altos y medios de la población, no recibe subsidios estatales de ningún tipo. Son casas o apartamentos que se entregan con acabados, que normalmente tienen mínimo un parqueadero por inmueble y cuyo precio está por encima de $200 millones. Sus ritmos de venta son en general lentos comparados con los de los otros dos mercados.

Los otros dos tipos de vivienda, la vivienda de interés social (VIS) y la vivienda de interés prioritario (VIP) tienen varios beneficios estatales tanto como para los compradores como para los constructores y, los dueños de la tierra en que se desarrollan los proyectos. Los compradores acceden a subsidios en el precio que pagan por el inmueble y en la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, mientras que los constructores y los dueños de la tierra no pagan impuesto de renta por el desarrollo del proyecto. Los constructores, adicionalmente, están exentos de IVA en los materiales utilizados con un tope máximo el 4% de las ventas del proyecto.

A pesar de estos incentivos, la vivienda de interés social, cuyo precio máximo es de 135 salarios mínimos en el país, menos en las principales ciudades donde el tope es de 150 o 175 salarios, no es necesariamente de fácil venta y las constructoras deben dedicar un presupuesto significativo de publicidad para tal fin. A pesar de que la gran mayoría de vivienda de interés social se coloca con compradores con recursos limitados, parte de ella es comprada por inversionistas que ven en ella arrendamientos mensuales equivalentes al 0,7% del valor del inmueble, porcentajes muy superiores al 0,4% por el cual se arrienda la vivienda No VIS hoy en día. Estos inversionistas, lógicamente, no acceden a subsidios para la compra de la vivienda, pero se benefician de un menor precio por las ventajas que reciben los constructores y los dueños de la tierra y, que trasladan parcialmente al comprador.

La vivienda de interés prioritario tiene los mismos beneficios estatales que la vivienda de interés social, pero tiene un tope de 90 salarios mínimos, algo así como $80 millones. Con la excepción de algunos proyectos contados, los constructores desarrollan proyectos VIP por obligación regulatoria. En la mayoría de estos proyectos los constructores pierden plata por el atractivo precio que están obligados a ofrecer a los compradores y las características de las viviendas que se les impone. Ser asignado con un cupo para comprar una vivienda de interés prioritario es, en muchos casos, equivalente a ganar una lotería con un premio de $50 millones.

A pesar de que la gran mayoría de los constructores asignan las viviendas de interés prioritario con criterios de responsabilidad social, algunos las venden a personas, empleados o accionistas que no realmente las necesitan y que, así las compren sin subsidio, buscan hacer un negocio con ellas. Estos comportamientos van en contra del espíritu de la ley y, por lo tanto, es crítico reglamentar la asignación de estas para garantizar que lleguen a las manos de personas necesitadas, en especial aquellas que tienen un empleo informal. De lo contrario el gobierno seguirá subsidiando a aquellos que no lo necesitan, en un país en que las penurias siguen siendo tan importantes.