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Covid-19: gobiernatarios vs. arrendadores

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Camilo Martínez Beltrán Socio DLA Piper Martínez Beltrán

El Gobierno Nacional recientemente publicó para comentarios un borrador de decreto legislativo en virtud del cual se le permite a los arrendatarios terminar los contratos de arrendamiento comercial pagando unas penalidades mínimas.

Se trata de una iniciativa gubernamental que no tiene precedentes en los países que respetan como principio fundamental la libertad de empresa y la iniciativa privada. Los países desarrollados están invitando a los comerciantes a renegociar, sin tomar partido a favor de unos o de otros. Por ejemplo, el pasado 7 de mayo el Gobierno del Reino Unido, expidió una serie de guías invitando a los comerciantes ingleses a actuar con responsabilidad en el desarrollo y ejecución de contratos comerciales que han sufrido como consecuencia del covid-19.

Las guías estimulan a los comerciantes a actuar bajo el deber de cooperación y, en este sentido, con razonabilidad para alcanzar resultados prácticos, justos y equitativos, que los beneficien mutuamente y, así, al futuro de la economía del Reino Unido.

Dice el borrador de decreto que lo que pretende el Gobierno es incentivar la negociación entre arrendador y arrendatario. La verdad es que el decreto tiene el efecto contrario pues parte de un grave error. El Gobierno, en una actitud peligrosamente intervencionista, asume que los comerciantes no son lo suficientemente entendidos, leales y razonables, como para alcanzar sin la intervención gubernamental nuevos términos contractuales que reconozcan la situación económica.

La cierto es que de los términos de los contratos se encarga el propio mercado. Hasta antes del anuncio de la intervención estatal, el mercado les imponía a los arrendadores un panorama oscuro y lleno de inseguridades que no les dejaba alternativa distinta a renegociar.

Y es que no puede ser de otra manera, porque los arrendadores corren el riesgo de perder definitivamente al arrendatario, de tener que iniciar un proceso de restitución del inmueble ante los jueces (mínimo 12 meses y los juzgados están cerrados), de impulsar al arrendatario a ley de insolvencia, entre otras muchas otras consideraciones particulares. Por ello eran comunes los acuerdos en los que se reducía el canon en porcentajes importantes o se condonaba totalmente el canon durante la cuarentena, entre otros resultados acordados libremente.

Tampoco se entiende por qué razón el Gobierno Nacional prevé que pagando una mensualidad se pueda dar por terminado el contrato. Es una clara invitación al cierre de los negocios. Esta consecuencia es opuesta al deseo de que la economía se reactive lo antes posible una vez cesen los efectos del confinamiento.

No se puede perder de vista que los arrendatarios que se encuentren en dificultades ya cuentan con herramientas idóneas para protegerse frente a los arrendadores, como por ejemplo el sometimiento a procesos de reorganización o incluso a las medidas de emergencia dispuestas por el Gobierno mediante el Decreto 560 de 2020. Estas son las herramientas de protección aceptadas por los mercados mundiales.

Finalmente, otra de las motivaciones del decreto es evitar el congestionamiento judicial producto de las demandas que interpondrían los arrendadores contra sus arrendatarios incumplidos. Lo cierto es que la congestión vendrá por las acciones que adelantarán los arrendadores contra el Estado al ver conculcados sus derechos económicos.

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