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FINANZAS

Evite sobreendeudarse y blíndese ante una burbuja inmobiliaria

martes, 5 de marzo de 2013
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Rubén López

En las últimas semanas se ha reabierto el debate sobre si en algunas ciudades de Colombia se vive una burbuja inmobiliaria o no, y empiezan a cobrar fuerza las versiones que aseguran que, efectivamente, los precios de la vivienda están creciendo mucho más rápido que el resto de la economía, hasta el punto en que ya es posible encontrar apartamentos en Bogotá que superan los $5.500 millones.

Es el caso de un reciente informe del Banco de la República, según el cual Colombia puede estar sintiendo ciertos síntomas de este fenómeno. Debido a esto, si está pensando en adquirir vivienda, la principal recomendación es que controle su nivel de endeudamiento.

Concretamente, el Emisor alertó sobre el continuo aumento en los precios de la vivienda, especialmente en las de carácter usado, los cuales han repuntado 23,5% desde 1988, algo que atribuyó a la mayor demanda que generan los bajos niveles en las tasas de interés.

Eso sí, como aseguró en estos días Carlos Gustavo Cano, codirector del Banco de la República, “hoy no existen síntomas que comprueben este fenómeno, pero ciertos indicios aconsejan estar alerta”, dijo.

Con esto, lo primero es que entienda qué es realmente una burbuja inmobiliaria. Según explicó Luis Francisco Cubillos, director del programa de administración de la Universidad del Rosario, “la burbuja hipotecaria es un fenómeno que se construye a partir de un proceso especulativo en el mercado inmobiliario, que jalona los precios de los inmuebles hacia arriba, como una atractiva opción de inversión por los mayores valores de estos”.

Hoy en día no se puede negar que en algunas zonas la vivienda está muy costosa, y ese es precisamente uno de los síntomas de la burbuja. Como agregó Cubillos, “cuando se da este fenómeno, hay un desmesurado incremento de precios, lo que genera la sensación que la compra de inmuebles generara rentabiilidades futuras por un constante incremento en los valores”.

Por su parte, Sergio Clavijo, director de Anif, confirma esta idea y asegura que actualmente, los precios de la vivienda se ubican cerca de 30% real por encima de su media histórica. “Por esto, creemos que están aflorando problemas en la demanda, cuya reducción ha sido de 9% a 5% anual, mientras que en la oferta, se estima que el costo de los terrenos ya incide hasta en 20%-25% en el precio final de la vivienda”. La existencia de este problema es fácilmente reconocible, ya que hoy en día es difícil andar por las calles de los principales barrios de Bogotá o Medellín y no ver en muchas ventanas carteles de “Se Vende” o “Se Arrienda” que permanecen durante varios meses, debido a que las valoraciones están cada vez más desmesurados.

Con todo, y una vez expuesta la problemática que esto supone, los expertos aseguran que la principal arma para enfrentar la burbuja es evitar el endeudamiento. Aún así, en los datos que publica la Superfinanciera se puede ver que los créditos de vivienda son los que mayor crecimiento están teniendo, lo que evidencia, que en caso de que estalle la burbuja, la exposición y el riesgo por impago de las familias sería muy alto.

Para Mauricio Pérez, decano de economía de la Universidad Externado de Colombia, “La gente tiene que ser cuidadosa, porque los precios pueden subir al igual que puede bajar. Lo ideal es no endeudarse en exceso. Una lección que nos dejó la crisis pasada fue el hecho de que las familias pedían créditos por 80% del precio del inmueble y con esto, si el precio cae, lo que acaba ocurriendo es que el monto de la hipoteca es mayor al valor de la vivienda”.

Sin embargo, Munir Jalil, economista jefe de Citibank, considera que actualmente este problema está más controlado. “Es indudable que hay que ser muy prudente con los niveles de endeudamiento, pero según los datos, hoy en día se piden hipotecas por 40% o 50% del valor del inmueble, lo que hace que para que el crédito valga más que la adquisición, el precio debería caer alrededor de la mitad, algo que es muy improbable”.

Hay que destacar que actualmente el máximo que los establecimientos de crédito financian en créditos hipotecarios es el 70% del valor comercial de la vivienda, mientras que con leasing habitacional, se puede obtener hasta 80% del monto, lo que demuestra que el peligro no está del todo controlado. Otro punto fundamental con la incertidumbre sobre el futuro del sector en Colombia es saber si actualmente es un buen momento para embarcarse en este tipo de adquisiciones.

Así, como afirmó Cubillos, hay que diferenciar entre el tipo de inversión que haga. “Para fines especulativos ahora podría ser una inversión atractiva, dependiendo del comportamiento de la burbuja y que esta no haya llegado a su máximo nivel de crecimiento, mientras que para vivienda de familia, el limitante es el alto crecimiento en el costo del metro cuadrado, el cual ha llegado a ser casi o más alto que en ciudades importantes del mundo”.

En este sentido, Jalil recomendó que en caso de querer una vivienda como inversión, buscaría opciones fuera de Bogotá, mientras que como vivienda, habría que esperar a tener una posición fuerte y los mayores recursos posibles para dar el mayor monto en la cuota inicial.

Igualmente, José Manuel Restrepo, rector del Cesa, considera que hoy en día Bogotá no es una buena opción. “Actualmente en la capital el precio por metro cuadrado es desorbitadamente alto y más teniendo en cuenta lo que en general ofrece la ciudad, por lo que yo no consideraría un buen momento para comprar en Bogotá y buscaría en otras ciudades”.

Por último, el Decano de economía de la Universidad Externado de Colombia considera que lo mejor es esperar a que su pueda dar una disminución en los costos de la vivienda y en este orden de ideas, recomendaría pensar en adquirir inmuebles usados frente a nuevos.

En este punto, algo fundamental es saber en qué momento estalla la burbuja y por ende, se podrían ver menores precios. Un aspecto que para María Mercedes Cuéllar, presidente de Asobancaria, se explica como “cuando los precios de la vivienda están muy altos, a un punto en el que la gente no demanda más y las familias están tan endeudadas que no tienen capacidad de pago, ahí explota la burbuja”. Eso sí, para Cuéllar, que baje el precio de momento es poco probable, “lo que sí puede pasar es que se paralice por un tiempo y deje de crecer”. Esta idea la comporte el senador José Darío Salazar, quien cree que el precio va a seguir incrementándose. “En Colombia hay burbuja, algo que se puede ver porque los precios están muy altos, un tema que se ha visto acrecentado por la lentitud para aprobar una serie de licencias en este aspecto, por lo tanto, hasta que no se aclare este punto, el precio va a seguir incrementándose. Si no hay construcción, el poco suelo que hay, vale mucho”.

Así, si en este momento está pensando en adquirir una vivienda, presupueste bie

n sus recursos y su capacidad de endeudamiento, y ahorre el máximo posible para que si explota la burbuja, no le afecte.

Así mismo, busque inmuebles que estén en estratos menos altos, con el fin de que la baja en los precios no vaya a afectarle su inversión final.

Provocará una reorganización territorial
Algo en lo que coinciden los expertos es que con el aumento en los precios de la vivienda y la supuesta burbuja que existe en el país, lo que va a ocurrir es que los algunos habitantes en los barrios de estrato 5 o 6 tendrán que buscar otras zonas, que quizá antes no fueran tan interesantes. En este sentido, para María Mercedes Cuéllar, “al mirar por ejemplo el caso de Bogotá, en los últimos años se ha visto una demanda muy grande, sobre todo en barrios determinados de altos estratos y ahí es donde más se ha inflado el precio, por lo tanto, muchas de las personas que vivan en esas zonas, tendrán que moverse a otros sectores más asequibles”.

Las opiniones

Maria Mercedes Cuéllar
Presidenta de Asobancaria
“Además de controlar el endeudamiento, se vuelve fundamental que las familias tengan muy presente su capacidad de pago”.

José Darío Salazar
Senador de la República de Colombia

“La burbuja inmobiliaria existe en Colombia porque los precios son extremadamente altos y de momento se podría esperar que continúen subiendo”.

Sergio Clavijo
Director de la Anif

“La vivienda se encuentra en reacomodamiento, donde la escasez por cuenta de choques a la oferta está encareciendo aún más sus precios”.

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