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Pablo Muñoz, presidente del Fondo Inmobiliario Colombia
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Pablo Muñoz, el presidente del Fondo Inmobiliario Colombia, dijo en entrevista con este medio que el principal reto es la competitividad con los CDT
El presidente del Fondo Inmobiliario Colombia, Pablo Muñoz, habló con La República sobre los desafíos para el modelo de negocio de inversión de capital privado y de qué forma la desaceleración y coyuntura económica en el sector de la construcción llega a este tipo de compañías con una propuesta de valor basada en inversión inmobiliaria.
¿Cómo es el modelo de negocio del Fondo?
Es un fondo de inversión de capital privado que se dedica a invertir en inmuebles en renta. Hoy por hoy tenemos un portafolio grande de 180 activos aproximadamente, donde tenemos y ejecutamos inversión en centros comerciales, oficinas, logística, y tenemos un componente pequeño de vivienda en venta. Principalmente es un fondo de inversión en inmuebles para la renta y tenencia en el largo plazo.
¿La coyuntura del sector cómo los atañe?
Este modelo depende mucho de lo que esté pasando en la economía. En la medida en que haya oportunidades, es decir, dinamismo en la vivienda, competencia, eso nos nutre a nosotros en la capacidad y en la oferta para oportunidades de inversión. En la medida que se construyan edificaciones de calidad con criterios de sostenibilidad que transformen y otorguen espacios buenos para todos diremos “es un inmueble susceptible de inversión” y buscaremos los recursos para invertir siempre y cuando tengamos los retornos adecuados.
Lo que pasa en el sector nos afecta en la estrategia y vamos moderando o no la velocidad de inversión dependiendo de lo que vaya pasando.
El Fondo no tiene como foco de inversión la vivienda, es más foco de inversión los inmuebles comerciales. Hoy por hoy participamos en algunos proyectos de vivienda en venta porque hacen parte de unos complejos de uso mixto en los que tenemos interés y eso implica que hoy por hoy tengamos ciertos proyectos de vivienda en renta, pero no es nuestro foco.
“Yo creo que el sector está en crisis y los indicadores lo dicen. Teníamos unos desestimientos anuales de 9.000 créditos, hoy tenemos desestimientos que superan 29.000”.
¿Cuáles son las cifras de balance del Fondo?
En activos bajo administración el Fondo tiene alrededor de $5,2 billones. Además ha tenido rentabilidades, en promedio en los últimos años, superiores a 15%. Hay un grupo limitado de inversionistas y tenemos el reto de ampliar la base, pero esos inversionistas buscan un retorno adecuado al riesgo y en ese orden de ideas tenemos el gran reto de ampliar la base.
¿Cuáles retos tienen en competitividad?
Hoy hay unos mecanismos de inversión que son asequibles para todo el mundo, que tienen que ver con los CDT por ejemplo, que están teniendo unas buenas tasas de retorno y el riesgo es muy limitado; la probabilidad de pérdida de capital es muy baja y la liquidez es muy alta. Entonces, cuando te vas al sector inmobiliario la liquidez es un poco más limitada en riesgo, porque hay unos riesgos de tenencia de los activos y de ocupación de los activos, porque puede que el edificio esté ocupado o no. Cuando tienes esos riesgos estás comparando dos cosas muy distintas y hoy por hoy los retornos son muy parecidos y la gente se va por la opción más segura. Ese es el gran reto que tenemos para convencer a los inversionistas de jugársela aquí, porque tenemos posibilidad de darle estos retornos estables en el largo plazo, los CDT son en un corto plazo.
¿Cómo es el target del Fondo?
Hay de todo un poco, y hay retos grandes especialmente en el segmento de personas de entendimiento a la figura, porque muchas personas prefieren comprar un segundo inmueble que invertir a través de un modelo como este, pero es parte de los paradigmas de conocimiento que tenemos que vencer. Pero también le apostamos a inversionistas institucionales, que son los que nos permiten traer capitales más grandes para poder hacer proyectos ambiciosos en transformación de ciudades.
Hoy en el mercado inmobiliario ha habido muchos inversionistas institucionales locales, la inversión inmobiliaria es una muy buena protección contra la inflación. Sin embargo, dada la volatilidad de la tasa de cambio, se hace menos atractivo para inversionistas internacionales, salvo tengamos muy buenos retornos.
¿Qué expectativas tienen para 2024?
Tenemos una tubería de inversión un poco más limitada que la de los años anteriores producto de la disponibilidad de recursos, bien sean de inversionistas o del sistema financiero, esperamos seguir creciendo y mantener nuestro retorno.
Pablo Muñoz, presidente del Fondo Inmobiliario Colombia, indicó que el mercado inmobiliario depende mucho de lo que pasa con las tasas de interés y no es de reajuste rápido. “Mantener un sector atractivo para inversionistas requiere unos retornos esperados mínimos. En ese orden de ideas, el costo financiero y la palanca juegan un factor fundamental. Hoy estamos viendo que los costos financieros son demasiado altos versus un mercado de rentas que no se está ajustando a la misma velocidad por las coyunturas”.
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