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El aumento global de los precios de la vivienda refleja un desequilibrio persistente entre oferta y demanda. Mientras los ingresos y el crecimiento demográfico la impulsan, la oferta no logra mantenerse al ritmo. En países como Canadá, un déficit significativo de viviendas se combina con otros factores como la migración de extranjeros y de inversionistas.
Por el lado de la oferta, las restricciones normativas, retrasos en permisos y la falta de terrenos disponibles, dificultan la construcción de nuevas viviendas. Ciudades como Nueva York, con regulaciones que limitan la densidad, contrastan con Houston, donde normas más flexibles han promovido mayor asequibilidad. Aunque algunos gobiernos han comenzado a liberar terrenos públicos y a agilizar procesos de permisos, estas medidas tardan en reflejarse en el mercado.
En algunos países desarrollados, el capital extranjero también aumenta la presión sobre los precios. Los inversores adquieren propiedades como refugio financiero, dificultando el acceso a los locales. Políticas como los impuestos a compradores extranjeros, adoptadas en Nueva Zelanda y Singapur, buscan mitigar este fenómeno, aunque no abordan la insuficiencia estructural de escasez de viviendas.
Mientras tanto, el gobierno de España propuso esta semana medidas para intervenir en su mercado inmobiliario: incentivos fiscales y vivienda protegida, además de limitar la inversión extranjera en el sector. Según las autoridades, la proliferación de propiedades dedicadas a plataformas como Airbnb contrasta con una oferta insuficiente de viviendas para uso residencial. En este contexto, liberar viviendas vacías a precios asequibles para los españoles, podría aliviar la crisis.
En América Latina, la situación es más grave por el alto nivel de informalidad. En algunos países, incluida Colombia, cerca de la mitad de las viviendas se construyen sin licencia, frecuentemente en suelos no aptos, como rondas de ríos o terrenos protegidos, lo que incrementa el riesgo ambiental y social. Además, restringir normativamente la vivienda en suelos suburbanos fomenta la construcción informal en áreas rurales. Las políticas públicas deben fomentar un desarrollo ordenado con normativas que integren vivienda, infraestructura y sostenibilidad ambiental.
En Colombia, el alto precio de la vivienda también responde a factores como el aumento de costos en materiales y mano de obra, la inflación y, la devaluación del peso que encarecen los insumos importados especialmente en viviendas de estratos medios y altos. La capacidad de compra de los hogares se ha reducido. Por ello, es vital mantener subsidios a la demanda y políticas de tasas de interés bajas para garantizar el acceso a la vivienda popular formal.
A diferencia de otros países, en Colombia la vivienda ha sido históricamente una fuente de capitalización, manteniendo su valor excepto en la crisis de finales de los años 90.
La solución es clara: Se requiere un enfoque decidido en aumentar la oferta de viviendas para lograr un equilibrio sostenible en los mercados inmobiliarios, con sus particularidades. Además, la construcción es un adecuado instrumento de política para crecer la economía y el empleo.
