Mercado inmobiliario y sismos

Después de un terremoto, la primera preocupación son las víctimas y la reconstrucción. Pero pronto surge la pregunta de cómo estas tragedias afectan las preferencias de las personas sobre el lugar donde viven y, en general, el mercado inmobiliario. La literatura económica se ha hecho esta pregunta a partir de varios sismos, y dos meses después del terremoto del 10 de agosto en Colombia vale la pena repasar los hechos más sobresalientes.

El primer hecho estilizado es que los hogares subestiman el riesgo sísmico hasta que lo viven. En Christchurch, Nueva Zelanda, los mapas de riesgo del suelo eran públicos, pero antes del terremoto de 2011 no tenían efecto alguno sobre los precios de las viviendas. Después del sismo, las casas en terrenos seguros pasaron a venderse con primas cercanas a 15% frente a las de zonas de alto riesgo. En Japón, los descuentos por riesgo también son mayores tras un gran terremoto. En Países Bajos, los sismos pequeños solo pesaron en los precios después de que uno mayor elevó la conciencia de los compradores.

Un segundo hallazgo es que la demanda no desaparece, sino que se reubica. En México, tres semanas después del sismo de 2017, los precios en la Condesa, un barrio ampliamente afectado, cayeron entre 10% y 15%, mientras en colonias cercanas sin daños subían en magnitud similar. En Turquía, tras los terremotos de 2023, los arriendos subieron cerca de 6% en las provincias que recibieron a los desplazados, y el alza fue de 12% para las unidades nuevas frente a 4% para las usadas. Los hogares prefirieron viviendas más pequeñas, pero más seguras, y la antigüedad del edificio se volvió un atributo central del precio.

El tercer hecho es que la memoria del mercado es corta. Tras el sismo de Loma Prieta, en California, el efecto sobre los precios se disipó en unos seis meses, y en Christchurch, casi una década después, la prima por seguridad ya no era significativa. En Ciudad de México, un año después del terremoto de 2017, los precios habían subido en la mayoría de los barrios afectados.

El cuarto hecho es que, en las zonas afectadas, la destrucción de oferta suele pesar más que el temor inicial, sobre todo en el mercado de arriendo. Cali ya lo está viviendo. Cerca de 12.000 familias buscan vivienda al mismo tiempo, las búsquedas de arriendo crecieron 36% en agosto y hay casos de cánones que suben entre 30% y 50%. Como en México, el efecto es heterogéneo, con arriendos que subieron 17% en Bellavista y cayeron 6% en Ciudad Meléndez.

De esta evidencia se desprenden algunas lecciones. La primera es que un terremoto no destruye el valor de una ciudad, sino que lo redistribuye, así sea transitoriamente, entre barrios, tipologías y edades de construcción. La segunda es que la información sobre riesgo solo cambia decisiones cuando llega al comprador en el momento de la transacción, a través del avalúo, el crédito o el seguro. La tercera es que la atención del mercado se desvanece rápido, de modo que las reformas para hacer el sistema más robusto deben adoptarse mientras el recuerdo sigue fresco. La cuarta es que en el mediano plazo la clave para hacer prosperar una ciudad es enfocarse en una respuesta ágil de oferta. Los subsidios de arriendo, útiles para mitigar el choque inicial, terminan generando presiones inflacionarias si no se acompañan de más vivienda. Más oferta de vivienda, y de mejor calidad antisísmica, tiene que ser parte indispensable del plan de reconstrucción.