Donde llegue el tren

En 1942, Bogotá trazó la primera ruta de un metro paralela a los cerros. Desde entonces, se realizaron estudios con japoneses, italianos, canadienses y españoles, entre titulares que anunciaban el inicio inminente de las excavaciones y declaraciones de gobernantes que descartaban el proyecto por considerarlo inviable. Hoy, los trenes ruedan sobre el viaducto y, antes de transportar al primer pasajero, ya están cambiando la forma en que la ciudad decide dónde vivir.

Para los hogares que compraron vivienda nueva en 2025, la ubicación pesó más que el precio. Según estudios recientes, 35,8% la consideró el atributo más importante, más del doble de quienes priorizaron el precio (15,6%). Mientras 93% logró ubicarse donde esperaba o en un lugar mejor, 41% tuvo que conformarse con una vivienda más pequeña. Los hogares prefirieron ceder en metros cuadrados antes que en ubicación.

En Bogotá, el metro ya está redefiniendo qué significa una buena ubicación, y el mercado se ha anticipado. Según un estudio de la Universidad de los Andes y ProBogotá Región, el suelo residencial a menos de 800 metros de las estaciones de la Primera Línea se valorizó 11,7% con el anuncio del proyecto y otro 8,8% durante su construcción. En la Segunda Línea, la valorización proyectada ya alcanza 11,8%. Todo ello sin que el sistema haya transportado pasajeros.

La experiencia internacional apunta en la misma dirección. Un metaanálisis de la Vrije Universiteit Amsterdam encontró que la vivienda a menos de 400 metros de una estación vale, en promedio, 6% más, y los inmuebles comerciales, 15% más. En Londres, las viviendas cercanas a las estaciones de la Elizabeth Line se valorizaron 48% en la década previa a su apertura, casi el doble del promedio de Inglaterra. La valorización no espera a la inauguración, y Bogotá está hoy en esa ventana de oportunidad.

El Distrito identificó 6.200 hectáreas con potencial para nuevos desarrollos alrededor de TransMilenio y la Primera Línea. En la calle 72, un área de intervención estratégica de 140 hectáreas contempla cerca de 12.500 viviendas en torno al cruce de las líneas 1 y 2. En el centro, junto a la futura Estación Central, RenoBo busca un socio para construir 521 viviendas en lotes que llevan más de una década sin uso. Es la primera fase de un plan que supera las 3.000 viviendas. Sin embargo, buena parte de estas iniciativas sigue en la etapa de decretos y estructuración. La valorización, por sí sola, no construye ciudad. Sin una gestión adecuada, puede encarecer el suelo y desplazar a los hogares que más se beneficiarían del sistema. Para convertir ese potencial en proyectos, hacen falta tres condiciones. La primera es la gestión del suelo mediante englobes, reajustes de terrenos y planes de renovación urbana que permitan pasar de predios fragmentados a proyectos de escala.

La segunda es contar con reglas claras y estables. Las normas urbanísticas alrededor de las estaciones deben estar definidas, las licencias deben ser ágiles y los instrumentos de captura de valor, predecibles, para que promotores y financiadores puedan evaluar los riesgos con anticipación.

La tercera es la financiación oportuna. Se necesita crédito constructor que acompañe los proyectos desde su estructuración, así como crédito hipotecario y leasing habitacional para que los hogares, incluidos aquellos que compran vivienda de interés social, puedan vivir donde llega el tren.

Desde la banca tenemos la capacidad, los productos y el apetito para financiar la densificación de los corredores del metro, tanto en la oferta como en la demanda. Para hacerlo, necesitamos proyectos bien estructurados, normas que no cambien a mitad de camino y una articulación efectiva entre el Distrito, los desarrolladores y las entidades financieras.

Durante ocho décadas, el metro de Bogotá fue una promesa. Hoy es una obra que avanza y, a su alrededor, la ciudad tiene la oportunidad de construir miles de hogares y negocios a pocos pasos de una estación. Ese es el siguiente capítulo de esta historia. La banca está lista. Donde llegue el tren, que llegue la financiación.