La vivienda turística y su regulación

La reactivación económica post pandemia ha incentivado el turismo. Esto, ha impulsado la formulación de diferentes modelos inmobiliarios para atender la demanda de turistas y ofrecer alternativas de inversión rentables. Uno de los modelos que está tomando fuerza como alternativa de inversión es la vivienda turística, puesto que se han venido promocionando proyectos de vivienda pensados para brindar servicios de alojamiento de corto plazo con todas las comodidades de un hotel.

Estos proyectos se caracterizan porque incentivan a que los promotores adelanten no solo la construcción, sino que también la operación y comercialización turística de las unidades resultantes del proyecto, mediante esquemas propiedad horizontal (con propietarios individuales de cada una de las unidades) o esquemas fiduciarios que sean dueños de la totalidad del edificio. Lo cierto es que las estructuras fiduciarias han probado ser un instrumento flexible y que permite diseñar modelos hechos a la medida, que faciliten la operación misma (cuando los proyectos son pensados como segunda vivienda) y su compatibilidad con el uso netamente residencial (cuando hay usos mixtos). Con todo, si se opta por un modelo de propiedad horizontal, es posible que el administrador de la propiedad horizontal y el operador de las unidades sean la misma persona, lo que genera economías de escala, traduciéndose en mayores oportunidades de rentabilidad de la inversión inmobiliaria, en menores costos de las tarifas de colocación de los apartamentos y en la generación de ingresos para la copropiedad que disminuyen el valor de las expensas de administración.

Bajo la regulación colombiana, estos proyectos deben acogerse al marco normativo para la prestación de servicios turísticos (entendido como la actividad de arrendar por periodos inferiores a 30 días o ejercer labores de intermediación con fines turísticos), debiendo cumplir con las siguientes obligaciones: i) inscribirse al registro nacional de turismo, ii) pagar la contribución parafiscal para la promoción del turismo, iii) estar autorizada la vivienda turística en el reglamento de propiedad horizontal (si lo hay) iv) realizar el reporte ante Migración Colombia del hospedaje y salida de extranjeros, y v) establecer normas de autorregulación para la prevención de la explotación pornografía y turismo sexual con niños, niñas y adolescentes, entre otros.

Para aquellos proyectos pensados bajo esquema de propiedad horizontal, se plantean unas reformas por medio del Proyecto de Ley 301 de 2020 que tienen impacto en la operación de viviendas turísticas: i) el desarrollo de este tipo de viviendas se encuentra por ley permitidas excepto cuando se prohíban expresamente en el respectivo reglamento de propiedad horizontal y ii) cuando el servicio de hospedaje sea ofrecido a través de plataformas tecnológicas, se deberá señalar en la misma que el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal, indicando los derechos y obligaciones a los que está sometido el bien.

El éxito de estos proyectos radica en una planeación oportuna de la forma como se pretende llevar a cabo la operación turística, considerando la regulación actual y las ventajas o desventajas que implican adelantar los proyectos de vivienda turística a través de propiedad horizontal o esquemas fiduciarios, y el modelo de comercialización de estas. Lo cierto es que este es un modelo de proyecto que resulta bastante atractivo para inversionistas considerando la coyuntura post pandemia.