Punto de inflexión en un mercado hipotecario ante escalada de precios por rally del euríbor

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El precio medio de las hipotecas comienza la escalada en un movimiento que se amplificará por el rally del euríbor a 12 meses. los hogares se enfrentan a un escenario totalmente nuevo y muy exigente.

Los hogares españoles que pagan mes a mes una hipoteca variable o mixta y la legión de familias que necesitan financiar la compra de una casa están recibiendo un jarro de agua muy fría en 2026. El escenario idílico que cuando empezó el año dibujaba la normalización de los tipos de interés en Europa ha saltado por los aires de la mano del rebrote de la inflación, al ritmo de la escalada del precio del petróleo.

En un abrir y cerrar de ojos, el euríbor ha volado desde 2,2% hasta 2,8% y ha empezado a encarecer el coste mensual de todos los préstamos por primera vez en dos años. Con antelación a este rally, el precio de las hipotecas nuevas ha empezado a subir a un ritmo sin precedentes desde 2023.

Todo indica que la guerra de Oriente Próximo significa un antes y un después en el mercado hipotecario español. Las entidades financieras, que de la mano de gigantes como Santander, Bbva, CaixaBank o Bankinter clamaban por el final de una guerra de precios que empezaba a deteriorar los márgenes del sector, se han encontrado en el escenario perfecto y con la excusa adecuada para poner fin a una época de excesos.

Frenazo

El frenazo se deja ver con toda claridad ya en las estadísticas mensuales del Banco de España. En enero, el tipo de interés medio de las nuevas operaciones saltó desde 2,61% de cierre de 2025 hasta 2,68%. Y en febrero se ha mantenido el ritmo de subida, con un nuevo salto, hasta 2,75%.

El alza devuelve el precio medio a los niveles más altos desde el mes de abril del año pasado. Y todavía no está contabilizado el mes de marzo. En plena guerra en Oriente Próximo, los bancos han dado una vuelta de tuerca más al alza más a los costes.

No podía ser de otra manera teniendo en cuenta que el euríbor a 12 meses, que sirve como referencia clave para la fijación de los precios de los préstamos, ha apuntado seriamente hacia la cota de 3% en los últimos días. Los analistas creen que el rally está muy condicionado por las tensiones en Irán, pero son varias las firmas, entre ellas Bbva, que pronostican que, cuando termine 2027, se podría asentar en niveles de alrededor de 2,7%.

Hay por lo tanto cambio de expectativas sobre los tipos de interés también a medio plazo, lo que va a seguir cambiando las reglas del juego en el mercado hipotecario.

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La siguiente incógnita para despejar es cuándo empezará a impactar la subida de los precios en el volumen de contratación de préstamos. De momento, las cifras aguantan muy firmes e incluso crecen hasta febrero por encima de las cotas alcanzadas en los dos primeros meses de 2025, un año excepcional en el que la concesión de nuevas hipotecas se disparó hasta los niveles más altos desde 2008.

La continua subida del precio de la vivienda y la de los préstamos para financiarla hace que muchas familias estén adelantando su decisión de pedir una hipoteca para evitar que se dispare el coste final de las operaciones. Una situación que permite a la banca cumplir holgadamente sus objetivos de concesión, al menos por ahora. El impacto económico de la guerra de Irán determinará hasta cuándo.