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Las categorías de riesgo se definen por puntajes, el más bajo se ubica en menos de 0,5; moderado entre 0,5 y 1,0; elevado de 1,0 a 1,5; y, por último, alto que es más de 1,5
El sector inmobiliario está viviendo uno de sus aumentos de precios más grandes de la historia. Así lo refleja el UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, el cual analizó el precio de vivienda en 21 de las grandes ciudades del mundo entre las cuales se destacan Miami, Tokio y Zúrich mientras que Dubai y Madrid registraron el mayor incremento en este riesgo respecto a la edición anterior.
Este informe subraya que a pesar de que los precios globales de la vivienda se han mantenido prácticamente estables en el último año, esto respecto a la inflación, la asequibilidad a estos inmuebles sigue limitando la demanda.
Dentro de las ciudades que se utilizaron para este ranking se encuentra Miami, Tokio, Zúrich, Los Ángeles, Ginebra, Ámsterdam, Dubái, Madrid, Singapur, Sídney, Vancouver, Toronto, Fráncfort, Múnich, Londres, París, Milán, Hong Kong, San Francisco, Nueva York y São Paulo.
Miami lidera el ranking como la ciudad con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria entre los mercados residenciales globales analizados, esto se da debido a diferentes factores entre los cuales se resalta la combinación de precios récord, baja asequibilidad y una creciente desconexión frente a rentas e ingresos ha elevado su puntaje a 1,73, por encima del umbral que se ubica en 1,5.
Miami ha mostrado la mayor subida acumulada en 15 años, aunque con una desaceleración en el último año por el aumento de inventarios y los altos costos de mantenimiento y seguros. Además, en los últimos 15 años ha registrado el mayor crecimiento de precios ajustado por inflación entre todas las ciudades. Solo en los últimos cinco años, el alza acumulada ha sido de aproximadamente 50%.
Por otro lado, luego de Miami, se ubican Tokio con un puntaje igual superior al umbral de 1,59 y, completando el podio se encuentra Zúrich con 1,55. Cabe resaltar que, São Paulo, que tiene un puntaje de -0,10, se posiciona como la ciudad más estable de las analizadas.
En Tokio, los precios reales de la vivienda han subido 35% en los últimos cinco años, muy por encima del avance de rentas e ingresos, que fue de tan solo un dígito; con un puntaje de 1,59, la ciudad japonesa se mantiene en zona de alto riesgo.
Dentro de las principales razones que explican este movimiento en la ciudad de Tokio es debido a la demanda, incentivada por una política monetaria laxa y, el ingreso de capital extranjero, lo cual ha impulsado en barrios céntricos, pero la presión demográfica a la baja y el envejecimiento poblacional podrían limitar nuevas subidas.
Por otro lado, quien completa el top tres es Zúrich con un puntaje de 1,55. Sus precios de vivienda en los últimos años han incrementado cerca de 60%, mientras que los ingresos lo han hecho a un ritmo cinco veces menor lo que la sitúa en una zona de alto riesgo.
Ante este escenario, varias ciudades han implementado medidas regulatorias para moderar el mercado. Estas incluyen impuestos adicionales, limitaciones a la compra por parte de extranjeros y controles de alquileres, con ejemplos en Vancouver, Sídney, Ámsterdam, París, Nueva York, Singapur y Londres.
Este concepto de riesgo de burbuja inmobiliaria se basa en situaciones en la que los precios de las viviendas se alejan de los fundamentos económicos, impulsados principalmente por una demanda especulativa o por factores externos que no guardan relación con los ingresos, el empleo o la capacidad de pago de los compradores. Este fenómeno puede generar diferentes repercusiones ya que, podría generar un desequilibrio que de no ser tratado puede traer consigo caídas significativas en los precios.
Además, este índice se construye a partir de un promedio ponderado de cinco subíndices estandarizados entre ellos resalta el cambio en la razón entre hipotecas y PIB, diferencia entre los precios de la ciudad y los del país, entre otros.
Las categorías de riesgo se definen por puntajes, el más bajo se ubica en menos de 0,5; moderado entre 0,5 y 1,0; elevado de 1,0 a 1,5; y, por último, alto que es más de 1,5.
Este informe explica que, pese al enfriamiento general de los mercados inmobiliarios globales, persisten riesgos significativos en varias ciudades. El comportamiento de factores como la asequibilidad, las políticas regulatorias, la evolución de la migración y las decisiones de los bancos centrales será clave para determinar la estabilidad de los precios en los próximos años.
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