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FINANZAS Vivienda, ¿es mejor negocio comprar o arrendar?
martes, 23 de abril de 2013
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Sebastián Toro

En mi opinión, en los estratos 5 y 6 de Medellin y de otras ciudades hay una burbuja de precios que probablemente se infle por un par de años más, de la mano de los nuevos subsidios al crédito que otorgará el Gobierno.

Mas allá de discutir las razones de la burbuja, quiero tocar un tema muy interesante y es la pregunta que hoy nos hacemos muchos colombianos: ¿Es mejor comprar o arrendar vivienda?

Muchas personas deciden no pagar un arriendo y quemar su dinero pagando a un arrendador, cuando con ese mismo dinero pueden pedir un préstamo e ir pagando su propio apartamento. Resulta que las cosas no son tan simples y cuando usted pide un préstamo también está “quemando” dinero, pagando intereses al banco, y quizás sea mucho mas del que usted piensa y más del que pagaría en arriendo.

Son muchas las variables, y analizaremos las más importantes para hacer un ejercicio de aproximación. En la vida real cada uno debe hacer este mismo ejercicio en una tabla de Excel, de acuerdo con su caso y ver si es mejor negocio comprar o arrendar.

Las variables a considerar son: pago de arriendo versus pago de intereses, administración, predial y valorización.

Tomamos en cuenta estas variables, ya que el arriendo es un dinero que se pierde y se paga al arrendador, es decir un gasto. Igualmente, la administración, el predial, los intereses y la valorización son dinero que se pierde y son gastos que no aportan a la compra de la vivienda. Lo que queremos evaluar es si hay un gasto mayor arrendando o si el gasto es mayor comprando.

Pongamos un caso hipotético en el que usted tiene $50 millones de ahorro, vive en un apartamento arrendado de 80 metros, estrato 5 o 6 en El Poblado en Medellín, en el que según me dicen expertos, se pagan más o menos $1,2 millones de arriendo. En arriendo sus gastos son eso, 1,2 millones, y aún conserva su ahorro de $50 millones.

Si usted quisiera comprar ese mismo apartamento tendría un costo promedio de unos $250 millones. Usted va al banco, pone sus $50 millones y le prestan $200 millones adicionales a una cómoda tasa de 1% mensual y un plazo de 10 años. Para no enredarnos mucho en cálculos, estaría pagando al banco una cuota de cerca de $ 2.870.000 al mes. ¡Ojo, de esa cuota paga al banco $2 millones solo de intereses! y solo aporta al pago de su vivienda, inicialmente, unos $870.000.

Pero ahí no terminan los gastos. Ahora que tiene un apartamento propio también debe pagar administración y predial y quizás valorización. Omitamos la valorización, pero en promedio un apartamento de esas características paga entre $150.000 a $200.000 de administración y de predial unos $150.000 mensuales, que pueden ser más.

Es decir, ahora paga intereses + administración + predial y sus gastos que no aportan nada a la compra de su apartamento son más o menos de $2,4 millones contra sus antiguos gastos de $1,2 millones de arriendo: el doble.

Hasta ahí es clarísimo que NO es ningún negocio comprar apartamento a estos precios. ¡Está gastando el doble! Además, al comprar, sus obligaciones mensuales aumentaron a pagar una cuota de 2.870.000 + gastos de $400.000, es decir, ahora tiene la obligación mensual de pagarle a su banco y administración casi $3.270.000 contra sus obligaciones cuando arrendaba y pagaba solo $1,2 millones. Aumentan sus obligaciones, su estrés y probablemente por los próximos 10 años no pueda volver a viajar ni darse un gusto por pagarle a su banco. Asimismo sus $50 millones de ahorro cuando arrendaba los podía invertir y obtener un retorno por la inversión.

Así que en vez de comprar vivienda y pagar $3.270.000 en gastos, donde solamente $870.000 van a capital para comprar su vivienda, mejor siga pagando arriendo y comience a ahorrar.

Puede ahorrar mensualmente cerca de $2 millones, ponerlos a rentar a una tasa positiva (no negativa como en un préstamo) y en 10 años tendrá un capital importante para comprar un apartamento y sin las obligaciones de comprar a crédito.

Este ejercicio muestra que NO es negocio comprar apartamento a crédito y que puede ser mejor arrendar. La situación cambia si se compra de contado y luego lo podremos analizar en detalle.

Antes de comprar, haga al menos estos cálculos básicos (los cálculos varían para cada caso puntual) y evalúe si está haciendo un buen negocio o si es mejor pagar arriendo, ahorrar y evitar deberle todo su patrimonio a un banco y quizás comprar en medio de una burbuja de precios.

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