Fondeo colectivo, una opción para invertir en inmuebles en Estados Unidos

Desde 2013, la plataforma de inversión y desarrollo de activos inmobiliarios Prodigy Network ha consolidado el modelo del fondeo colectivo, fideicomiso o crowdfunding para invertir en inmuebles comerciales en Nueva York.

El modelo consiste en comprar una propiedad en la que se pueda desarrollar una actividad comercial como hotelería o arriendo de oficinas, intervenirla, operar el proyecto por un tiempo promedio de tres a cinco años y venderla.

Según Carlos Julián Ramírez, asociado de Ventas, la empresa solo invierte en el mercado comercial, ya que el residencial es muy volátil. De hecho, durante la crisis de 2008, el promedio nacional de la depreciación de las propiedades residenciales fue 30%, mientras que la de las comerciales fue 14%. Es importante resaltar que en Manhattan, donde Prodigy realiza sus proyectos, las depreciaciones de ambas plazas fueron menores, ya que en la residencial fue 16% y en la comercial 3%.

Asimismo, Lisandro Videla, VP of Distribution Relations and Marketing, resaltó que durante esa misma crisis financiera, Manhattan se recuperó 18% más rápido que la bolsa americana y cayó menos. Además, Nueva York es la ciudad estadounidense que recibe más fondos extranjeros para desarrollos.

Para financiar sus proyectos, la estructura de capital de Prodigy está conformada por 40% de deuda de banca privada, 50% de inversionistas y 10% de Prodigy.

“Aunque tengamos la posibilidad de pedir más de 40% del capital al banco, no lo hacemos, porque, aunque un préstamo mayor del banco hace al proyecto más seguro, si no se paga la hipoteca por algún motivo, el banco se queda con la propiedad”, dijo Ramírez.

En cuanto al recaudo de fondos, los inversionistas pueden ingresar con un monto mínimo de US$10.000, que los hace dueños de una participación en el inmueble. Este proceso se realiza por medio de la plataforma web, en la que se comprueba que la información proporcionada por el inversionista sea real y que este no tenga problemas judiciales. Vale la pena mencionar que este dinero no es gestionado por Prodigy, sino que llega a una fiduciaria, que lo custodia y hace los pagos a quienes invirtieron.

Los inversionistas reciben una renta anual basada en el flujo de caja que genera la operación en el inmueble y, una vez que se estabiliza el flujo de fondos de la propiedad y Prodigy lo vende, reciben la inversión inicial más una ganancia por la valorización.

“Los inversionistas internacionales tienen un beneficio tributario a la hora de finalizar la inversión, con el que se reduce la tasa impositiva de su rentabilidad final. Esto quiere decir que de lo que ganen, 12% es libre de impuestos”, explicó Juan Carlos Ramírez, VP de estrategia.

En cuanto a los riesgos, Carlos Julián Ramírez mencionó que estos son que no se alcance el porcentaje de ocupación deseado o que el inmueble no se valorice. Sin embargo, ninguna de las dos situaciones se ha presentado hasta el momento, explicó.

De acuerdo con Rodrigo Niño, fundador y CEO de la empresa, la iniciativa surgió luego de que Barack Obama legislara el “Jumpstart Our Business Startups Act” (Jobs Act), que permitió que los pequeños inversionistas participaran en el mercado, ya que previamente solo las instituciones financieras y las personas con altos ingresos podían invertir en activos inmobiliarios.

“Esta ley democratizó las oportunidades de inversión, que solían ser privilegio de los más ricos”.

Proyectos actuales de la empresa en Manhattan
Según la empresa, 80% de sus inversionistas son de América Latina, especialmente de países como México, Perú, Colombia y Argentina. También aseguran que tienen inversionistas de 40 países y 28 estados de Estados Unidos.

Actualmente, Prodigy cuenta con seis proyectos, cuatro en operación y dos en desarrollo. De los que están funcionando, dos operan como apartamentos de larga estadía con la firma Another Korman Accommodation (AKA) y los otros dos como oficinas de coworking. De los que están en desarrollo, uno será de apartamentos de larga estadía y el otro de coworking.