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Cómo desistir de la compra de vivienda
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La cesión de derecho es el mecanismo jurídico indicado para realizar el traspaso de una vivienda cuando no se ha pagado en su totalidad a los bancos
Comprar vivienda puede convertirse en un ejercicio angustiante debido a las altas cuotas, las oportunidades de inversión que se presentan en el camino o la gestión emocional de los compromisos bancarios. Ante el alto número de desistimientos, cabe preguntarse: ¿es posible vender un inmueble sin haberlo pagado totalmente o habiendo abonado solo la cuota inicial?
El analista de compra de vivienda Juan Pablo Osorio explicó que “un constructor le puede devolver todo el dinero bajo ciertas condiciones enmarcadas en el contrato, y cuando el constructor incumple, es más fácil. Por ejemplo, con un incumplimiento de las fechas de entrega, incluyendo la prórroga que queda en el contrato, la no continuidad del proyecto, el cambio de condiciones a las inicialmente pactadas; en estos casos se puede pensar en retirarse de un proyecto sin ver su inversión afectada”.
Sin embargo, “algunos contratos pueden tener cláusulas abusivas con sanciones para el comprador y no para la constructora. Aunque no elimina la penalidad de entrada, si la sanción pactada es desproporcionada, un juez o la Superintendencia de Industria y Comercio pueden reducirla o declararla ineficaz por abusiva”, explicó Osorio sobre las sanciones tras abandonar un proyecto. Pese a esto, el panorama no es del todo negativo. El analista inmobiliario señaló que la cesión de derechos es una alternativa si solo se ha pagado la cuota inicial. “Mientras una persona está pagando la cuota inicial de una propiedad, puede vender la misma por medio de una cesión de derechos; básicamente es ceder su contrato, normalmente fiduciario, a otra persona para que esta continúe con el negocio”, indicó.
Además de no perder lo invertido, existe la opción de lograr rentabilidad. El experto en finanzas personales Jaime Jaramillo explicó que la valorización del predio dependerá de su tipología. “Si se trata de un proyecto VIS, donde el precio normalmente está expresado en salarios mínimos, es poco probable obtener una ganancia significativa antes de la escrituración, ya que el valor del inmueble también se ajusta con el incremento del mismo. La verdadera valorización, en la mayoría de los casos, comienza después de que el inmueble es entregado y escriturado. En cambio, en proyectos No VIS o en proyectos con precio fijo, el comprador sí puede capturar la valorización generada durante la etapa de construcción, especialmente cuando el proyecto está ubicado en una zona de alta demanda”, afirmó.
“Mientras una persona está pagando la cuota inicial de una propiedad, puede venderla por una cesión de derechos, básicamente es ceder su contrato a otra persona”.
De acuerdo con Jaramillo, se deben tener claras las condiciones de la transacción, sobre todo si se invertirá sobre planos en bienes raíces. “Antes de invertir sobre planos, es fundamental entender cómo está definido el precio del proyecto. Muchas personas creen que toda vivienda sobre planos genera valorización durante la construcción, cuando en la mayoría de los proyectos VIS esa expectativa no se cumple debido a que el precio está indexado al salario mínimo. En la inversión inmobiliaria es muy fácil cometer errores porque la gente la analiza como si fuera para vivir y piensa que el ladrillo siempre es una gran inversión y no es así”, destacó.
Osorio comparó el proceso de una cesión de derechos con la venta de boletas para un concierto. “Cuando viene un cantante muy famoso a la ciudad, las tarjetas de crédito sacan una etapa de preventa exclusiva para sus clientes; posteriormente, sale al público en primera etapa con un incremento; finalmente, sale la última etapa con el mayor precio oficial. Cuando el concierto es un éxito en ventas, aparecen los revendedores que salen a vender boletería a altos precios y obtienen grandes rentabilidades”.
En los bienes raíces también se presentan estos incrementos y etapas de venta en los proyectos fuera del segmento VIS. Comprar en las primeras listas de precios y, tras un determinado número de ventas, el aumento de precio asegura valorización respecto a la sala de ventas, indicó el experto. A medida que el activo incrementa su valor.
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Rincón es administradora de empresas y cuenta con una especialización en Gerencia de Empresas Estratégicas
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