"La mejor gasolina para adquirir vivienda son las bajas tasas, porque sube capacidad de compra"

El sector construcción ha atravesado por varios altibajos en los últimos años. Una pandemia, la reorganización de la vida replanteó la forma en cómo se construyen las viviendas en Colombia. En medio de esta situación y lo que han tenido que lidiar con los cambios económicos entre las subidas y bajadas de tasas de interés, Roberto Moreno, presidente de Amarilo, habló de cómo construyen proyectos en medio de tantas modificaciones que ha vivido el sector en el último lustro.

¿El 2025 fue un año bueno o fue un año malo?

Ha mejorado. Si nos devolvemos a la pandemia, se nos alinearon los astros en tener bajas tasas de interés, ahorro muy importante de los colombianos. Todos nos fuimos a casa, nuestros tres espacios donde vivíamos, que era el trabajo, el esparcimiento y el hogar, se ubicaron en un solo espacio. Con el ahorro de todas las familias e históricamente bajas tasas de interés, la mejor gasolina para comprar vivienda es bajas tasas de interés porque sube la capacidad de compra de las familias, hubo un boom de ventas de construcción en 2021 y en 2022. Las ventas históricas en el país, porque acuérdese que nosotros primero prevendemos y después construimos. Entonces las preventas de 2021 y 2022 fue lo que se empezó a construir en 2022, 2023 y terminando en 2025.

Vinieron, la crisis de los contenedores, el precio del acero, subieron varios insumos de la construcción, llegó la alta inflación, altas tasas de interés, entonces se nos volteó, y el peor año fue 2023, como a mediados de 2023. Y ya en 2024 superamos un poquito la meta, pero en 2025 vamos a estar a niveles de hace 10 años, como para darle cifras. Nosotros estamos prevendiendo este año en Colombia aproximadamente 140.000 viviendas, pero estamos mejor que 2024, que fueron más o menos 120.000.

Y de las cosas que más han afectado a la dinámica constructora, ¿tiene que ver con tasas de interés, con desánimo de las personas, con que hay poca oferta? ¿Cuáles han sido los factores que han incidido en que no sea un año tan bueno?

No, pero ya 2025, como te digo, ya se niveló a 2024 y ya está mejor. Las tasas de interés es una muy buena noticia, esto empezó en 2024 con Bancolombia, que inicialmente bajó a 10% su tasa de crédito a largo plazo, seguido por otros bancos. Y este año bajaron a 9% con familias que tienen su nómina con el banco.

También el Fondo Nacional del Ahorro está dando unas condiciones muy favorables, entonces yo digo que es uno de los mejores momentos nuevamente para comprar vivienda, porque las tasas están bajas. Los precios ya se nivelaron, están muy bien. Y esos programas locales de subsidios, sobre todo la vivienda social, han sido muy positivos. Empezó en Barranquilla con "Mi Techo Propio", que es un subsidio a la compra y un subsidio a la tasa; lo mismo pasó en Bogotá con "Reactiva tu Compra", lo mismo en Cartagena con "Mi Casa Va", y las cajas de compensación que han tenido también un papel muy importante en esta reactivación.

¿Cuál es la región más difícil de desarrollar vivienda? ¿Por cuestiones de tierra, costos de tierra, por baja oferta?

Creo que en Colombia tenemos una cosa muy valiosa que es la ley 388 y los Planes de Ordenamiento Territorial, POT. Pero tenemos que trabajar sector público y privado muy de la mano para habilitar suelo y hacer renovación y expansión urbana y crecimiento. Porque, ¿qué pasa? El desarrollo va a llegar formal o informalmente. Y el desarrollo informal es terrible para la sociedad, para el medio ambiente, para todo el mundo es muy malo.

El desarrollo formal es un jalonador muy grande. El sector nuestro jalona aproximadamente 1.600.000 empleos, 32 sectores de la industria y más de 50 subsectores que jalona, lo cual es muy rápido para reactivar la economía y el empleo. Y la vivienda, yo siempre digo que es un activo refugio, es un activo que se mantiene con la inflación y puede ser casi el patrimonio de una familia el día de mañana.

¿Cuántas casas tenemos que construir al año para estar sincronizados con la demanda?

Más o menos 200.000 viviendas al año.

¿Y este año cuántas vamos a construir?

Vamos a prevender 140.000 viviendas. O sea que tenemos un déficit de 60.000 viviendas.

¿En qué regiones está ese déficit?

Sobre todo, en las regiones en la Costa, en el Valle, en Bogotá también. En Bogotá y los alrededores también tenemos déficit, aunque como te estaba diciendo con estos programas han sido muy valiosos.

Si miramos el caso de Barranquilla que hacia el 2008, era una ciudad que no era viable, y miramos que con una política de largo plazo, se transformó Barranquilla. Y yo creo que hay que resaltar esa labor de pensar en el largo plazo y pensar en el desarrollo ordenado de las ciudades.

¿En qué ciudades atípicas de la construcción está una empresa como la suya?

Estamos en Valledupar, en Villavicencio, estamos en Ibagué. En Ricaurte, Cundinamarca.

Pero por ejemplo, si miramos Ibagué es una plaza de personas que se han querido ir a retirar a vivir allá, ha tenido un desarrollo muy importante.

Pero miremos el caso de Villavicencio. Villavicencio es la capital de casi medio país, que es toda la altillanura, donde hay un potencial de desarrollo agrícola muy importante en esa zona. En Villavicencio llevamos ya desde el año 2013, muy exitosamente. Hoy tenemos allá tres proyectos muy exitosos en Villao, y es realmente una plaza muy buena y muy positiva. Porque muchas personas que están en la altillanura vienen a Villavicencio, tienen su vivienda, o puede ser una segunda vivienda para personas de Bogotá, lo cual es un mercado muy interesante.

¿Hay diferencias entre construir un proyecto en Medellín, un proyecto en Cali o un proyecto en Barranquilla?

Sí, cada ciudad tiene diferentes culturas o maneras de vivir, y realmente el clima también afecta. Porque el clima cálido tiene unas condiciones de desarrollo de la vivienda. Pero es que casi todas las ciudades son calientes excepto Bogotá, Pasto y Tunja.

Estos grandes proyectos traen muchos beneficios, porque no es lo mismo desarrollar 100 proyectos de una hectárea de tierra, a hacer una gran urbanización de 100 hectáreas. Porque cuando usted desarrolla 100 o 200 hectáreas, puede atraer o construir los parques, las vías, traer los equipamientos, el colegio, el centro de salud, la biblioteca, el jardín infantil, los centros comerciales, y eso hace una pieza de ciudad ordenada.

Las familias son más pequeñas. E incluso ya hay escasez de niños. ¿Eso ha cambiado un poco la construcción de vivienda, el diseño de los espacios internos? ¿Cómo ha afectado eso a los constructores?

Eso es muy importante, porque las familias hoy son más pequeñas. Por ejemplo, hay familias unifamiliares o familias que ya hoy no tienen hijos sino tienen la mascota. Entonces los espacios comunales se vuelven muy importantes y de golpe la vivienda no tiene que ser tan grande.

Entonces hay que dar unas zonas comunes muy generosas, donde haya coworking, gimnasio. Pero en estas grandes urbanizaciones, donde podamos participar varios desarrolladores, construir los parques, los equipamientos, y que sea la ciudad de 15 minutos (donde todo quede cerca). Y un gran ejemplo de esto es "Lagos de Torca" en Bogotá.

El proyecto "Lagos de Torca", que es una pieza urbana muy importante, que son 1.800 hectáreas al norte de Bogotá, de la 183 a la 245 y de la Séptima a la Avenida Boyacá. Ahí estamos siete. ocho constructores ya desarrollando varias piezas de este pedazo de ciudad, que es además una ciudad incluyente. Una ciudad que Enrique Peñalosa planeó de hacer 20% en VIP (Vivienda de Interés Prioritario), 20% en VIS (Vivienda de Interés Social) y 60% No VIS. Y podemos hacer la ciudad incluyente donde todos quepamos. Allá ya hay colegios, hay más de 30 colegios, hay universidades. Ese es el reflejo de cómo el sector público y privado trabajamos equipo de la mano. Y ahorita con el alcalde Galán seguimos trabajando muy de la mano para seguir desarrollando este gran proyecto.

Colombia se enfrenta en varias regiones a unas ciudades que emergen poco a poco, para desarrollar como unas nuevas ciudades por fase. ¿Está sucediendo algo silencioso en el sector de la construcción en Colombia?

Sí, yo creo que a raíz de la pandemia, como nos quedamos en casa y se aceleró el proceso de trabajo remoto o trabajo híbrido. En el caso de Bogotá y La Sabana, mucha gente fue a vivir a La Sabana. En Lagos de Torca (que están los colegios y está todo, y queda cerca), pues sí ha habido un desarrollo. Ahí tenemos una gran responsabilidad desde el sector privado y el sector público de trabajar en equipo para que este desarrollo sea equilibrado con el medio ambiente, con la movilidad, con el transporte, con la educación, con todo, y ahí tenemos un gran trabajo por hacer, pero es una gran oportunidad.

¿Ese tipo de proyectos mancomunados entre administraciones municipales y el sector productivo es frecuente en el resto del país, o solamente está concentrado en las grandes capitales?

Sí está funcionando muy bien en las grandes capitales. Por ejemplo, si miramos hoy Bogotá, Cali, Medellín, Barranquilla, está funcionando muy bien, porque tenemos unas administraciones prodesarrollo, ordenado, y podemos trabajar muy bien.

Pero si miramos una ciudad como Villavicencio, como Ibagué, como Valledupar, donde hemos estado trabajando también, realmente sí hay una sensación de "venga, trabajamos juntos". Y creo que para la ciudad es un desarrollo muy importante, el desarrollo ordenado, porque el costo económico y social es muy grande de no hacerlo ordenadamente, muy grande.

Esa dinámica de la construcción, ya como aterrizando en el caso de Amarilo, ¿es un sector que está atrayendo inversión extranjera?

Sí, pero empresas de desarrollo inmobiliario que vengan de afuera, han venido algunas empresas de Chile que sí están en Colombia, pero realmente es un mercado más local.

Tenemos inversionistas institucionales. Nosotros en el caso de Amarilo en 2009 hicimos una alianza estratégica con un fondo de pensiones de Montreal, de Canadá, y entraron de socios a la compañía en 2016. Hoy son accionistas de la compañía, y eso nos ha permitido tener un gobierno corporativo muy robusto y un proyecto de largo plazo con recursos institucionales. Creyeron en Colombia, siguen creyendo en Colombia, piensan en el largo plazo, porque los fondos de pensiones muchos piensan es en el largo plazo, y comprometidos con Colombia.

Tenemos un grupo que se llama Grupo Amarilo, en la cual son tres empresas: Amarilo, la empresa que estructura y desarrolla los proyectos de vivienda y los construye y los vende; y está Yellowstone, que es un fondo de capital privado.

Después creamos otra compañía que se llama Cimento, es una alianza estratégica 50 y 50 con el grupo Pantaleón de Guatemala, la familia Herrera de Guatemala. Cimento es quien estructuró y opera Fontanar en Chía, después construimos el centro comercial Arcadia en Medellín, y ahorita estamos construyendo el proyecto más grande de renovación urbana que se está haciendo en el país que es en Bogotá.

Esos socios con los que le ha permitido tener un gobierno corporativo que genera confianza, ¿no los ha empujado a que ustedes abran mercados por fuera, en Centroamérica o en el Caribe? ¿Cuál es su experiencia en el exterior?

Fuimos a Panamá, llegamos a Panamá hace 15 años. Tenemos cuatro proyectos en Panamá, Armamos un gran proyecto en Panamá, el desarrollo va desde el aeropuerto de Panamá, que diría uno es más hacia Soacha, y si miramos a Arraiján es más hacia Chía, hacia el norte.

Entonces nosotros en la zona de Arraiján tenemos un macroproyecto que son casi 600 hectáreas, 24.000 viviendas, y ahí llega la tercera línea del metro que está en construcción, ya se está construyendo la estación del metro que termina en nuestro proyecto, donde vamos a hacer un gran desarrollo comercial y vivienda alrededor de esto para que las personas que trabajen en la ciudad puedan ir y volver muy fácil del proyecto, también con este concepto de 'ciudad dentro de ciudad'.

¿Ustedes consolidan los ingresos con todo el grupo, con sus inversiones en el exterior, con las tres empresas? ¿Con eso consolidan todos los resultados financieros o lo hacen individualmente?

Los de Amarilo y Yellowstone se consolidan. Los otros son alianzas estratégicas que somos mitad y mitad y si no tienes más del50% de participación no consolidas.

¿Y a cuánto son los ingresos anuales más o menos?

Consolidando todos los ingresos, estamos hablando de un Ebitda probablemente de US$100 millones.

¿No los ha tentado un poco ir a la bolsa?

No lo hemos pensado, pero no tanto en la bolsa sino buscar esquemas de financiación como otras constructoras lo hacen en otras partes del mundo que probablemente puede ser una emisión de bonos. Eso sí puede ser muy interesante y cómo hacemos el match o el ciclo de los proyectos que son de un tamaño más grande y cómo el capital de trabajo empata con ese con ese ciclo de los proyectos.

Tentación de bonos y tentación de incurrir en otros segmentos de la construcción, por ejemplo, infraestructura a gran escala, autopistas, túneles, ¿eso no los ha tentado?

No, porque eso es otra empresa muy diferente y otro negocio muy diferente. Hay algunas que se han metido en eso, pero en el caso nuestro el foco ha sido grandes proyectos de desarrollo urbano y a través de Cimento desarrollar proyectos de único dueño, como el caso de Fontanar, Arcadia y próximamente Kora (que es el proyecto de renovación urbana).

¿Qué más es el Grupo Amarilo en términos de sostenibilidad, de generación de empleo, de grandes contribuyentes?

La filosofía nuestra es realmente impactar a las familias colombianas positivamente. Las familias colombianas confían sus ahorros en nosotros y tenemos una gran responsabilidad y cómo planeamos estas piezas de ciudad. Y nosotros pues tenemos una política de biodiversidad (que es la primera constructora en implementar una política de biodiversidad) y cómo (porque realmente nuestro propósito es "transformar entornos empoderando a las comunidades cumpliendo sueños").

¿Cuántos empleados tienen?

En el grupo somos 2.980 que son directos en las compañías, y externos (o sea contratistas de mano de obra, porque la manera que construimos es hay muchos contratistas que son los que hacen la construcción), son más o menos 11.000 personas que tenemos en obra en este momento. Si sumamos, son casi 14.000 personas.

¿Cómo ser proveedor de una empresa o de un grupo como Amarilo?

Tenemos una lista de cómo vincularse, pero además nos gusta tener relaciones de largo plazo y que a nuestros contratistas, proveedores son como nuestros aliados, y tenemos al contrario que cultivar una relación de largo plazo con proveedores, contratistas, eh es muy importante para nosotros.