Mercado de oficinas en Bogotá se posicionó como el segundo más alto de la década

El panorama de recuperación económica de Colombia hizo eco en el mercado de oficinas de Bogotá. Así lo afirma el último Reporte de Oficinas de Jones Lang LaSalle (JLL) , proveedor global líder de servicios de administración de bienes raíces e inversión.

La entrada al mercado de nuevos espacios corporativos en 2019 en Bogotá se posicionó como la segunda más alta de la década. En efecto, se entregaron más de 260.000 metros cuadrados.

El incremento en la oferta fue correspondido por la demanda. Según lo señala el reporte de JLL, la toma de espacios estuvo motivada por “la reactivación de necesidades corporativas por oficinas de mayor calidad, el apetito de BPO y centros de servicios compartidos, y el desarrollo de espacios”. Esto se tradujo en una absorción neta que superó los 216.000 metros cuadrados.

La tasa de vacancia, entendida como la proporción del inventario que está disponible para arriendo o venta, cerró el año en 10,3%, ligeramente superior al 9,7% registrado en 2018. Este nivel está dentro del rango de equilibrio de JLL, lo que implica que ni los arrendatarios ni los propietarios tienen un poder de negociación particularmente fuerte.

“En adelante se espera que la tasa de vacancia del mercado se reduzca debido a una caída en la producción de nuevas áreas de la mano con una demanda que se mantendría dinámica. De hecho, las grandes multinacionales ya aprecian una mayor dificultad a la hora de conseguir grandes áreas (más de 1.000 m2) con especificaciones de primer nivel", dijo Jean-Baptiste Wettling, Country Manager de JLL Colombia.

Las rentas también se recuperaron gracias al mayor apetito por parte de las empresas. El año pasado promediaron $65.800 metros cuadrados/mes y tuvieron un crecimiento anual de 5,5%, muy por encima de su promedio de los últimos cuatro años (0,4%).

El reporte de JLL resalta las tres principales tendencias del mercado en 2019:

La recuperación económica del país fortaleció el interés de diversos actores en el mercado
Según Wettling, la devaluación del peso, la mano de obra competitiva y las fortalezas estructurales de Colombia como la amplia oferta de capital humano y la estabilidad fiscal y política han impulsado la demanda para operaciones de centros de servicios compartidos regionales y Call Centers. Así mismo, estas condiciones han abonado el terreno para que operadores de Coworking vean el país como una apuesta a mediano plazo.

De otro lado, la situación económica favorable ha permitido que grandes empresas den un salto de calidad en su infraestructura física, mejorando sus estándares tanto de imagen como decumplimiento con estándares internacionales.

“La consolidación de la recuperación económica de Colombia en 2019 también reforzó el interés de inversionistas por edificios de alta gama”, menciona el reporte. El año pasado, JLL Colombia lideró una de las transacciones más grandes de Real Estate en el país: la compra de Inmoval de 35% de Connecta 26 – Un complejo corporativo de uso mixto perteneciente a Terranum, con más de 170.000 metros cuadrados de área rentable en 19 edificios.

La producción de oficinas en 2019 se concentró en áreas descentralizadas de la ciudad
El Centro de Distrito de Negocios de Bogotá, conocido como El Norte, (entre las calles 72 y 127 y entre la carrera séptima y la autopista Norte) se ha visto amenazado por la escasez de suelo, las restricciones de zonificación y los altos precios de la tierra en esa zona. Es por ello que durante el 2019, el inventario en esta zona solo creció 4%, alcanzando casi 1,5 millones de m2 de oficinas corporativas.

Por el contrario, las áreas descentralizadas, que comprenden zonas como la calle 26 y el centro internacional, tuvieron una expansión del 20% durante el último año, con más de 207.000 metros cuadrados que entraron en operación.

La brecha entre los precios de edificios de mayor calidad y el resto del inventario seguirá aumentando
El creciente apetito de las empresas por espacios de primer nivel y la escasez relativa de este tipo de desarrollos ha impactado la evolución de los precios de arriendo de edificios Clase A (Prime). En 2019, estos aumentaron 6,2% frente a 2018 y alcanzaron un nivel promedio de $71.340.

Esta tendencia se tradujo en un incremento de la brecha de precios entre edificios Prime en ubicaciones privilegiadas y activos No Prime localizados en áreas descentralizadas de Bogotá. De hecho, para 2019 fue la más amplia registrada en la historia y se prevé que continúe su expansión en los próximos años.

Evolución del mercado para los próximos años

De acuerdo con JLL, 2019 marcó el final del ciclo de oferta. Esto significa que en los próximos tres años, la entrada al mercado de nuevas oficinas caerá de forma drástica, llevando a que la demanda supere la oferta.Algunos de los determinantes de esta dinámica serán: La solidez económica de Colombia y la demanda de compañías nacionales y multinacionales por espacios de oficinas de última generación, el apetito de Bpos por bajas rentas y reducidos costos de manos de obra (en dólares) y la continua expansión de los operadores de coworking.

“Como resultado, la vacancia caerá de forma pronunciada y las rentas se incrementarán de 5% a 10% por año hasta 2022, dependiendo de la ubicación de los edificios”, señala el informe.

Finalmente, Wettling afirma que “las perspectivas del mercado deberían suponer un incentivo para que desarrolladores e inversionistas sigan apostándole a la entrega de proyectos de oficinas pensados para satisfacer las necesidades de grandes compañías que ven a con buenos ojos al país, más allá de los ciclos económicos y de la incertidumbre que afecta a la región.”