“No hay evidencia causal de que la renta corta suba los precios de los arriendos en Medellín”

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La narrativa que se instaló en los últimos años en Medellín de que los precios de los arriendos en la ciudad han subido como efecto de los alojamientos de renta corta tipo AirBnB “no tiene evidencial casual”, y si bien existe una correlación “cruda y real” sobre ambos factores, los datos disponibles señalan otra cosa.

Así lo explicaron Andrés Giraldo y Ángela Fonseca, investigadores y profesores del Departamento de Economía de la Pontificia Universidad Javeriana, autores del estudio Alquiler de corto plazo y arriendos de largo plazo en Medellín. ¿Qué dice la evidencia causal?, el cual presentaron este martes durante el foro “Medellín: retos y oportunidades de la vivienda turística”, organizado por LR.

Para elaborar este estudio, los autores analizaron datos de más de 15.000 cuadras en Medellín de los últimos diez años, contrastando los precios de los arriendos, la demanda y la oferta de vivienda turística tanto en terreno como en los portales inmobiliarios especializados. En este ejercicio encontraron que aunque la correlación entre el incremento en los alojamiento de renta corta en la ciudad y el alza en los precios de los arriendos es verídica, no existe evidencia concreta de que lo primero lleve a lo segundo.

"No hay evidencia causal de los alojamientos de renta corta en el precio de los arriendos. Incluso con el método estadístico más exigente, el que no asume nada sobre la fuerza del instrumento, no encontramos evidencia de un efecto positivo económicamente relevante", dijo Andrés Giraldo.

Una de las variables claves que analizaron los investigadores es que los anfitriones listan las propiedades disponibles para la renta corta en sectores donde ya hay demanda turística de servicios claves como la gastronomía, el comercio, el entretenimiento, los cuales tradicionalmente son los más caros en la ciudad.

¿Qué explica el alza en los arriendos?

En el estudio, los investigadores Giraldo y Fonseca identificaron que el aumento en los precios de los arriendos en Medellín se debe principalmente a las restricciones normativas que se han establecido en los últimos años para la construcción, lo cual ha limitado la oferta de vivienda disponible para sus ciudadanos y, por ende, una mayor demanda de arriendos, que presiona los precios.

A esto se suman las dificultades que han tenido en los últimos años los compradores para acceder a facilidades de financiamiento hipotecario, lo cual hace que se afecte su capacidad económica para adquirir vivienda y, con ello, se inclinen más por el alquiler.

La pertinencia de este estudio elaborado por los investigadores de la Pontificia Universidad Javeriana radica en que en la revisión del vigente Plan de Ordenamiento Territorial, POT, de Medellín, uno de los puntos a tratar es la posibilidad de establecer regulaciones más restrictivas para los alojamientos de renta corta, entre otros asuntos por su posible incidencia en los precios de los arriendos. Sin embargo, los datos entregados por el ejercicio demuestran que la evidencia disponible no permite concluir lo anterior.

“Si la preocupación de las autoridades es la asequibilidad de los ciudadanos a los arriendos, hay que trabajar más en los permisos de construcción, el financiamiento hipotecario y el uso de los suelos, y no en regular más una actividad cuyo efecto sobre los precios es nulo”, afirmó el investigador Andrés Giraldo.

Medellín, una ciudad que cada vez arrienda más

El estudio de los investigadores de la Pontificia Universidad Javeriana reveló que, en la última década, Medellín pasó de ser una ciudad de propietarios a arrendatarios. En 2015, 60,1% de las viviendas estaba ocupadas por sus propietarios y 35,9% por arrendatarios, pero para 2024, esa proporción cambió a 47,2% y 45%.

“El mercado de arriendo es hoy casi tan grande como el de propiedad, de ahí que cualquier presión sobre los arriendos importe a la mitad de los hogares de la ciudad”, señalaron los autores.