A pesar de altos precios en compra de vivienda, expertos desmienten burbuja

Ante las altas compras de vivienda nueva, usada y en obra gris, y la cifra del Banco de la República que indicó que los precios de vivienda usada subieron 5,1% en el tercer trimestre de 2012 frente al mismo periodo de 2011, se ha especulado que en la capital del país existe una burbuja inmobiliaria que estaría a punto de explotar.

No obstante, expertos del sector inmobiliario y economistas aseguran que en Bogotá no hay tal burbuja y que la situación de alza de precios por la que pasa el sector no es nueva.

Una de las principales razones que descarta que una burbuja sea una realidad cercana, es la existencia de los derechos fiduciarios. Así lo aseguró Emilio Borella, director del Bd Bacatá, quien cree que “hay un dato claro para pensar que no hay una burbuja inmobiliaria y es la figura del fideicomiso, que garantiza que los proyectos puedan ser construidos con un capital cercano al 70% del presupuesto general y que esos fondos no se usen en algo diferente al proyecto”.

Por su parte, Angela María Arango, gerente de la Inmobiliaria Arango Ruíz, señaló que la burbuja es “un aumento excesivo de la cantidad de bienes raíces y de su precio, sin que para ello haya una razón lógica”.

Una situación que, según Arango, no se presenta en la capital del país. “Se ve que hay mucha gente que quiere comprar y, por el contrario, poca oferta en el sector”. Arango agregó que este fenómeno sí podría verse más en ciudades intermedias de Colombia, donde todavía hay espacio para realizar proyectos y los precios de la finca raíz suben rápidamente.

Para Luis Aurelio Díaz, gerente de Oikos, en Bogotá no existe burbuja inmobiliaria debido a que “en los inventarios que tienen las constructoras, en relación con inmuebles nuevos, están 97% vendidos cuando se inicia el proceso de construcción. Estamos viendo, con el alza de precios, una estabilización de los mismos”.

Díaz explicó que hay dos razones por las que los precios son tan altos en este momento. En primer lugar, en Bogotá hay una falta de tierra, lo que hace que haya una gran demanda de inmuebles y poca oferta de los mismos.

En segundo lugar, la capacidad adquisitiva de las personas que viven en la capital ha crecido en los últimos años, especialmente de la población perteneciente a los estratos tres y cuatro, lo que ha hecho que los precios de vivienda suban, conforme aumenta dicha capacidad.

Para Carlos Alberto Serna, director de Espacios Urbanos, en Colombia no hay una oferta alta de apartamentos que no se haya colocado en el mercado sin una alta tasa de absorción previa.

Gonzalo Palau, profesor de economía de la Universidad del Rosario, afirma que esta no es la primera vez que en Bogotá se presentan precios altos en los bienes inmuebles. “En la actualidad pasamos por un déficit de vivienda y por eso no hay las condiciones para que la demanda se haga efectiva, por lo que existe una presión al alza de los precios”.

Jose Belfort Mattos, executive managing director para Colombia y Perú de la agencia Cushman & Wakefield, aseguró que en Bogotá no se observan características fundamentales de una burbuja como el gran apalancamiento de compradores y la alta especulación.

Sin embargo, hay una parte del sector que se preocupa por este aumento. Gerson Duplat, director de la Academia Colombiana de Arquitectura y Diseño, asegura que las cifras no pueden seguir creciendo porque va a llegar un momento en el que la compra de vivienda será inaccesible para las personas. Además, la falta de suelo en la capital del país les ha permitido a los grandes constructores inflar los precios de sus proyectos.

Duplat agrega que de cambiar la situación económica del país estos altos precios podrían caer y afectar al sector.

Altos precios en algunas ciudades intermedias
Los altos precios para compra de vivienda usada, nueva y en obra gris tocan a varias ciudades del país, además de Bogotá. Por ejemplo, en Barranquilla el precio del metro cuadrado de vivienda en obra gris en barrios de estrato seis es, en promedio, de $4.000.000. Si la vivienda es usada, el valor del metro cuadrado en el mismo estrato se puede encontrar desde $1.600.000 en adelante dependiendo del tiempo de construido, mientras que para inmuebles residenciales nuevos los precios del metro cuadrado varían entre $4.050.000 y $5.000.000. En Manizales, el precio del metro cuadrado de vivienda nueva en estrato seis es $2.628.699, mientras que el valor en obra gris es de $2.827.627.

Las opiniones

Luis Aurelio Díaz
Gerente general de Oikos
“En los inventarios que tienen las constructoras, en relación con inmuebles nuevos, el 97% está vendido cuando se inicia el proceso de construcción”.

Gonzalo Palau
Profesor de economía de la Universidad del Rosario
“En la actualidad pasamos por un déficit de vivienda y por eso no hay las condiciones para que la demanda se haga efectiva, por lo que existe una presión al alza de los precios”.