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Se han implementado planes de política pública para incentivar las viviendas destinadas a alquiler.
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Popayán, Tunja y Armenia, y en menor medida, Manizales, se consolidan como las capitales con los arriendos más económicos del país
El Banco de la República señaló en uno de sus informes que en 2008, Cartagena y Bogotá eran las ciudades más costosas para los arriendos. Pero 16 años después, en 2024, el listado fue encabezado por Medellín.
Esta información se basa en la Gran Encuesta Integrada de Hogares, en particular en el rubro de características de vivienda, y se centra en 18 áreas metropolitanas, que fueron seleccionadas dentro de un conjunto de 23.
Si bien Bogotá ocupó la primera posición en la mayoría de los años analizados, los puestos fueron cambiando de manera gradual.
A estas ciudades le siguen Barranquilla y Santa Marta, lo que, según el informe, indica una recomposición de los liderazgos regionales en el Caribe.
Otro de los aspectos que llamó la atención fue que capitales intermedias y pequeñas, como por ejemplo Cúcuta, pasaron de estar en la mitad de la distribución en 2008 a encontrarse entre los menores precios en 2024. Esta caída estaría vinculada a las dinámicas fronterizas, ya que la crisis venezolana y los cambios en la oferta de vivienda derivados de los flujos migratorios influyeron en su comportamiento.
Este es un patrón que también se observa en Popayán, Tunja y Armenia, y en menor medida, en la capital de Caldas, Manizales, que han perdido posiciones de manera progresiva en el tiempo y se consolidan como las capitales con los arriendos más económicos del país.
Los resultados también sugieren que la dinámica de los precios no responde de manera exclusiva a la primacía urbana de Bogotá, sino que también intervienen procesos como la expansión económica, las presiones demográficas y el turismo.
En la capital antioqueña hay una combinación de factores: la atracción de población, los procesos de transformación urbana que han cambiado rápidamente los precios y el desarrollo empresarial, lo cual explicaría los aumentos. Algo similar ocurre con las ciudades de la costa Caribe, que enfrentan presiones asociadas a un acelerado proceso de urbanización y a la dinámica turística.
El informe del banco también señaló que en Bogotá, durante el periodo analizado, hubo fuerzas que incrementaron la demanda. Por ejemplo, la migración, el empleo y los ingresos, que a su vez estuvieron acompañados de restricciones de oferta en costos y suelos, lo cual llevó a la ciudad a tener mayores presiones en los arriendos.
El hecho de que Medellín se haya llevado el primer lugar también refleja un proceso de valorización sostenido en los últimos 10 años.
Entre 2008 y 2024 hubo un incremento sostenido en la proporción de hogares que viven en bajo esa modalidad, pasando de 32% a 40,5%, mientras que los hogares que son dueños de su propiedad descendieron de 48,1% a 35,2%.
Según el informe, este cambio muestra que desde 2020 las personas que pagan un alquiler superan a las familias que viven en vivienda propia, y se consolida como la forma predominante de habitar un inmueble en el país.
En las cabeceras municipales, los hogares en arriendo también crecieron: en 2008 representaban 42,3% y en 2024, 49,8%. Esta proporción es significativamente más alta que la media nacional.
Algunas de las razones que explican esto son el desincentivo a los programas de interés social para permitir la adquisición de vivienda, la valorización de las propiedades y un mercado altamente informal. El informe señaló que el arrendamiento de vivienda se ha caracterizado históricamente por sus altos índices de informalidad.
Incluso se mencionó que los lanzamientos de vivienda de interés social disminuyeron 10,2% anual en 2024, ubicándose en 75.979 unidades. Aunque las ventas de viviendas de interés social crecieron 3,6% anual, las construcciones de este tipo de propiedades cayeron 9,3%.
Las viviendas no VIS tuvieron cifras aún más negativas: sus lanzamientos cayeron 17,8% anual, las ventas disminuyeron 6,4% y las construcciones bajaron 29,3%, según cifras de Camacol, lo que refleja una clara desaceleración de la producción de vivienda, que a su vez reduce la oferta y empuja a más familias a vivir en alquiler.
También se señaló que en el país se han adelantado políticas públicas para modernizar el mercado. Por ejemplo, la Ley 820 de 2003 actualizó el régimen de arrendamiento en viviendas urbanas, estableciendo un equilibrio de derechos entre arrendatarios y arrendadores, introduciendo libertades contractuales, pero limitando los incrementos anuales de los cánones de arriendo.
Se han implementado planes de política pública para incentivar las viviendas destinadas a alquiler, como una solución práctica para incrementar la oferta y hacer más asequible la vivienda, especialmente para los sectores de la población que no han logrado adquirir una propia.
El Banco de la República señaló que hay una transición de un mercado fuertemente regulado e informal hacia uno más equilibrado, pero que persisten retos en la formalización y que deben existir políticas públicas orientadas a fomentar un mercado de alquiler más profundo, con mayor accesibilidad y oferta.
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