Las 4 razones de los altos precios inmobiliarios

Ante los inusitados costos prediales en Bogotá, LR contactó a Gustavo Marulanda, el director de Catastro Bogotá, para preguntarle cuáles son las razones de los altos precios que impactan el mercado inmobiliario.

Tienen que ver la escasez, la inversión, los subsidios y la actividad económica en la ciudad. A pesar de los altos costos, en su opinión no hay burbuja inmobiliaria, aunque destacó que el comportamiento de los precios deben ser estudiados.

¿Cuál es la radiografía de Bogotá en términos prediales?

Bogotá hoy tiene 2.326.969 predios, de esos 2.302.649 urbanos, el resto son rurales.  Los residenciales son los que más participan en la base catastral, le siguen los comerciales y los industriales. De los residenciales el mayor porcentaje está en propiedad horizontal, el 65%.

¿Cómo se explica el aumento de los precios de la vivienda?

Bogotá es una ciudad que cada vez crece más en sus valores de terreno. La tierra es un bien escaso y que tiene gran demanda y eso hace que crezcan los valores del suelo. Hoy encontramos de $5 millones y más el metro cuadrado, lo que se replica en los avalúos catastrales.

¿Por qué se está presentando esto?

Desde la perspectiva de la demanda se puede decir que la gente hoy está muy interesada en tener un activo con buena valoración, con gran seguridad y eso lo está encontrando en el sector inmobiliario.

Se ha convertido en un refugio para los inversionistas pues tiene una rentabilidad interesante con bajo riesgo, dado que ahí está el activo fijo que se puede transar fácilmente.

¿Qué otra razón se encuentra para los altos precios de la vivienda?

Adicionalmente hemos tenido unos crecimientos muy importantes del PIB de Bogotá, frente, incluso a los de la Nación,  y eso hace que este activo tenga crecimientos más importantes en el mercado,  sobre todo en la renta.

¿Cómo analiza el tema de los subsidios?

Los subsidios a la tasa de interés para la compra de vivienda son un incentivo interesante para que la gente la adquiera, ya sea nueva o compre más de un inmueble y si a eso le sumamos los subsidios y los mismos procesos de la construcción de vivienda de interés prioritaria que ha venido incentivando el Gobierno, todo esto hace que aumente el precio.

¿Hay o no burbuja inmobiliaria desde su perspectiva?

Hay un consenso de analistas en que no hay una burbuja inmobiliaria porque la cartera hipotecaria no es elevada y las tasas de interés se han mantenido estables.

Además, el hecho de que hoy exista el mecanismo de la preventa implica que lo que están financiando los constructores no supera el 40% del valor del proyecto, y por lo que no hay tantas posibilidades de que se reviente el precio y afecte el sistema financiero.

¿Cómo se puede valorar Bogotá?

Bogotá tiene un valor catastral de $331,4 billones (entre el 70% y 80% del valor comercial de los inmuebles). Del total de predios 2,3 millones urbanos,  el 66% son residenciales, por un valor de $176,6 billones, 53% del valor total de la ciudad.

Los parqueaderos residenciales son 380.000 predios; comerciales, 264.000 predios por un valor de $73,5 billones; los  parqueaderos en comercio 1.200, y los lotes son 36.900 y tienen un valor cercano a los $6 billones.

¿En área construida esto qué significa?

Todos esos predios tienen un área construida de 252,6 millones de metros cuadrados (m2), de los cuales 172 millones m2 son  residenciales; comerciales, 51,6 millones m2 , y los parqueaderos residenciales, 4,2 m2 y el resto son otros usos.

¿De acuerdo con sus datos se debe redensificar el centro?

Hemos venido creciendo más en la periferia y menos en el centro. Tiene mucho sentido volver a él como lo indica el alcalde Gustavo Petro. Además es un área con potencial en servicios, lo que puede dar solución a la movilidad.