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Bogotá_En un país que se encuentra en etapa de desarrollo se ejecutan obras públicas de gran envergadura, por eso, es necesario que los peritos avaluadores -y la ciudadanía en general- conozcan la legislación local con relación a la adquisición de bienes inmuebles por vía de expropiación por parte del Estado.
'El principal problema que tiene la gente en su relación con el Estado al momento de venderle una propiedad es lo que podríamos denominar la `asimetría de la relación` entre el Estado y el ciudadano, porque el primero ostenta no solo el poder jurídico y la fuerza, sino también toda la información, mientras que el ciudadano está subordinado al poder del Estado y cuenta con una información deficiente', señala José Vicente Blanco abogado especializado en derecho administrativo.
Por eso, uno de los problemas más frecuentes es la falta de reconocimiento del valor comercial real del inmueble, es decir, el valor que éste tiene en el mercado, sin que se consideren apremios económicos, de afecto o de tiempo.
Sin embargo, cabe aclarar que todo ciudadano tiene obligación de vender o enajenar su inmueble cuando el Estado lo requiera para adelantar una obra declarada como de utilidad pública o de interés social, pero debe haber una indemnización previa.
Puede controvertir la oferta
'El propietario de un inmueble tiene derecho a controvertir el precio propuesto y contenido en la oferta de compra, si tiene razones de peso y puede reclamar, argumentando su posición, bien ante la entidad oficial que adelante el proceso de compra o ante la justicia colombiana, que deberá velar por hacer respetar los derechos que las leyes consagran a los ciudadanos', describe Francisco Ochoa, experto inmobiliario y perito avaluador.
Otro problema que la gente tiene en este tema es el reconocimiento exclusivo del valor del inmueble, sin tenerse en cuenta las compensaciones e indemnizaciones adicionales que con la expropiación se causan.
'Por ejemplo, si en el inmueble funciona un establecimiento de comercio, deberá reconocerse también el costo de traslado, la inversión en publicidad para dar a conocer el sitio de reubicación, etc.
Otro ejemplo es si el propietario recibe arrendamientos por su inmueble, debe ser reconocido el monto de estos ingresos que recibe por un término razonable', dice Alejandro Pineda, abogado asesor en derecho inmobiliario.
De acuerdo con Blanco, lo grave de esto es que no se trata de negociaciones libres y voluntarias sometidas a las reglas de la oferta y la demanda sino, al contrario, se trata de un procedimiento en el que el Estado pone las condiciones y la única posibilidad de defensa del ciudadano es acudir a un tortuoso proceso judicial.
No toda expropiación implica un mal negocio o implica un desalojo con ayuda de fuerza pública, por eso, lo recomendable es que antes de realizar esta negociación busque asesoría jurídica en este proceso para después de no tener inconvenientes.
Vías legales para reclamar el monto de indenmización
Si la expropiación se realiza con el objetivo de realizar obras de infraestructura vial, contra el avalúo se pueden interponer recursos de vía gubernativa (reposición y apelación), según la Ley 1450 de 2011. También en las etapas posteriores, se tiene la oportunidad de controvertir el monto de la indemnización expropiatoria, ante la jurisdicción ordinaria o la jurisdicción contencioso administrativa. Si no se logra la revisión del precio por esta vía ni tampoco se logra el reconocimiento de los perjuicios, a la persona no le queda otro camino que someterse al mecanismo de la expropiación a través del cual un juez será el que determine definitivamente si hay lugar o no algún reconocimiento adicional. Pero desde la misma oferta de compra, el ciudadano tiene la oportunidad de objetar el avalúo y mostrar objetivamente la existencia de imprecisiones.
La opinión
Francisco Ochoa
Experto inmobiliario y perito avaluador
'Por ley, al ciudadano se le debe indemnizar cuando se presenta una expropiación del Estado y este valor debe compensarle en forma justa la totalidad de los daños ocasionados'.
