Terceros obligados a respetar el contrato de arrendamiento

El Código Civil, en su artículo 2020, establece tres supuestos bajo los cuales terceros están obligados a respetar el contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble: (i) todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; (ii) todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios; y (iii) los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.

Lo anterior reviste de fundamental importancia para las partes interesadas en celebrar contratos de arrendamiento a largo plazo y con carácter de permanencia.

¿Qué debe entenderse por título oneroso y cuál es su diferencia con el título lucrativo?
El título oneroso es aquel que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, y el lucrativo es el resultado de un acto de liberalidad de una de las partes a favor de la otra, sin que exista reciprocidad entre las mismas.

En el supuesto previsto en el numeral (ii) anterior, ¿basta con que el arrendamiento haya sido contraído por escritura pública, sin que sea necesario registrarla?
Aunque la disposición del Código Civil determina que basta con que el arrendamiento se haya contraído por escritura pública, la doctrina considera que es necesario el registro de la misma en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, para que no exista duda de que el arrendamiento ha sido conocido por los terceros, quienes están en la obligación de respetarlo.

¿Cómo se liquidan los gastos notariales y de registro, así como el impuesto de registro para estos actos?
Por tratarse de un contrato de prestaciones periódicas, la base para la liquidación tendrá en cuenta la cuantía total de tales prestaciones por el tiempo determinado en el arrendamiento; en el evento de no señalarse el tiempo, este se tomará sobre la base de cinco años. Sobre dicha base se calculará el tres por mil para los gastos notariales y el cinco por mil para los de registro.

Con relación al impuesto de registro, la tarifa variará dependiendo del lugar en el que se encuentre ubicado el inmueble objeto de arrendamiento.

¿Estas causales aplican para el contrato de arrendamiento comercial de inmuebles?
Sí. El Código de Comercio establece que los casos no regulados expresamente en el mismo serán decididos por analogía de sus normas; en este caso, las reglas ya citadas del Código Civil.