¿Vivienda social sin apoyo?

Colombia enfrenta una paradoja que debería preocuparnos. Mientras el déficit habitacional continúa siendo enorme, la construcción formal de vivienda social pierde dinamismo. Los hogares de menores ingresos encuentran cada vez más dificultades para comprar vivienda nueva.

Los datos de Galería Inmobiliaria son un termómetro del mercado. Miden preventas de vivienda nueva, no viviendas entregadas. Además, una parte de esas preventas termina en desistimientos. En 2025 hubo una recuperación, pero las iniciaciones no acompañaron ese dinamismo. La oferta futura sigue bajo presión.

Las cifras más recientes de Camacol, con corte a agosto de 2026, lo confirman. Entre enero y agosto se prevendieron 105.226 viviendas nuevas, una caída de 11,7% frente al mismo periodo de 2025. Los lanzamientos disminuyeron 17,5% y las iniciaciones de obra, 14,1%. El problema no es solamente vender vivienda. Menos iniciaciones hoy significan menos oferta mañana.

La explicación no es una sola. Han pesado las tasas de interés, los costos de construcción, la capacidad de pago de los hogares y, de manera importante, la reducción de los subsidios y coberturas. En 2025 el gobierno nacional asignó 8.672 subsidios de vivienda nueva. La política de vivienda social necesita recuperar escala. La situación sería más crítica si no fuera por los subsidios de algunas administraciones distritales y municipales y por el aporte de las cajas de compensación familiar.

Pero el subsidio no basta. Una tasa de interés asequible es vital para reactivar la vivienda. Desde 2027, los programas de vivienda social nueva deben incorporar una tasa real cercana a 2% para el comprador, mediante un mecanismo de cobertura que haga viable la cuota mensual. Los proyectos que hoy entran en preventa se entregarán, en muchos casos, en 2028. La política que diseñemos hoy debe mirar ese horizonte.

Una vivienda social financiada a largo plazo, con una tasa accesible, es uno de los motores que Colombia necesita. Mueve la construcción, la industria, el comercio, el transporte y los servicios profesionales y financieros. La construcción genera empleo masivo y, como si fuera poco, forma patrimonio familiar. No se trata solamente de subsidiar una vivienda. Se trata de hacer posible que una familia la pague y se convierta en propietaria.

La reconstrucción después del terremoto del 10 de agosto ofrece otra oportunidad. Los decretos expedidos son pertinentes y oportunos. Ahora hay que ejecutarlos. Reconstruir no debe significar simplemente volver a levantar lo que había. Debe significar mejorar las ciudades: mejor localización, infraestructura, espacio público, vivienda segura, eficiencia energética y manejo del agua. Construcción sostenible. Pero el gobierno carece de recursos, y lo poco disponible se concentró en impulsar la reconstrucción. Por eso necesitamos a los bancos, no solo en vivienda de interés social (VIS), sino también en la no VIS.

Colombia requiere una política de vivienda que trascienda los gobiernos. Suelo, subsidios a la demanda de los hogares de menores ingresos, crédito y tasas de interés deben funcionar simultáneamente. La vivienda social no puede ser una política residual ni depender de los ciclos presupuestales. Es un motor para reactivar la economía. El reto es volver a poner en marcha toda la cadena: preventa, construcción, financiación, entrega y propiedad.