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Inestabilidad juridica en la construccion

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Previo al trámite de una licencia de construcción nueva, existe una inversión económica, empresarial y profesional gigantesca; sin la cual dicha solicitud no se podría radicar en legal y debida forma ante la curaduría urbana o la autoridad respectiva.

Es así como, además de contar con el terreno, es necesario presentar el diseño arquitectónico conforme la norma urbana vigente al momento de la radicación, el estudio de suelos y el diseño estructural, como inversión básica en estudios y, otras gestiones que cuestan.

Con el objeto de proteger dicho esfuerzo, el Gobierno Nacional produjo el Decreto reglamentario 1469 de 2010, que establece que si se llega a modificar la norma urbanística, después de radicada la solicitud, pero antes  de expedirse la licencia, el curador queda facultado para expedirla con fundamento en las normas vigentes al momento de radicarse. Así se garantiza que se siga generando vivienda para los colombianos. 

Ese escenario rosa, no aplica en casos como el que ha venido ocurriendo en Bogotá, donde los anuncios de cambio de norma y colocación de nuevas cargas, prácticamente desde la posesión del alcalde Petro, generaron de manera artificial ansiedad por obtener nuevas licencias de construcción. Después de más de un año, la Administración tramitó un proyecto de Acuerdo de modificación del POT ante el Concejo de Bogotá.

Como es de público conocimiento, el Concejo se pronunció negando el proyecto a través de la Comisión del Plan por votación mayoritaria. El Alcalde mal interpretó que no hubo pronunciamiento de la Corporación y soportado en tal argumento, expidió el nuevo POT mediante el Decreto Distrital 364 de 2013, modificando además el texto presentado al Concejo. 

Si bien por la presunción de legalidad dicho Decreto está vigente, es considerado ilegal por dos razones: la facultad para legislar no la tenía el Alcalde y además, suponiendo que su interpretación era correcta, el Alcalde cambió parte del contenido del proyecto de Acuerdo, lo cual está prohibido en la legislación nacional. 

A la fecha, este Decreto está demandado ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa, con solicitud de medida cautelar de suspensión del mismo, por ser abiertamente ilegal su procedimiento de adopción. De concederse tal petición, hay consenso entre los abogados expertos, que los curadores pierden facultad para continuar trámite y para expedir licencias con norma suspendida por ilegal. 

Como si fuera poca la inseguridad jurídica anterior, el reciente Fallo de la Corte Constitucional T-537 de 2013 que ratifica la suspensión de la Resolución tramitada por Colsubsidio, con la que la Administración cambió el uso del suelo de dotacional educativo a vivienda, sin mediar Acuerdo Distrital y en el que además suspende la licencia de construcción para el proyecto de vivienda de Pedro Gómez y Cía. al norte de Bogotá, genera precedentes jurídicos de mayor inseguridad para ciertas licencias.

Podría concluirse que, incluso obtenida una licencia de construcción con la norma Petro, si se demanda, peligra caerse por haberse expedido con fundamento en una norma que se cambió sin cumplir lo requerido. Hoy es riesgoso comprar suelo para un desarrollo creyendo que puede aplicar la norma Petro, que mejora la edificabilidad para ciertos sectores de la capital, porque si se suspende dicha norma, no podría expedirse la licencia y de expedirse, con una Tutela como la citada, podría caerse. 

Por ello, estamos frente a una gran inestabilidad jurídica en la construcción en Bogotá. 

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