Analistas

El valor del suelo urbano en Bogotá

La Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá retomó la senda de las investigaciones y estadísticas en temas urbanos de la región capital. Acaba de publicar el Estudio del Valor del Suelo con valores de referencia para el presente año, indicativos para zonas representativas de la capital, aprovechando la experticia de la institución y el conocimiento de sus afiliados. 

Los resultados del estudio muestran incrementos de precios del suelo a ratas superiores de los dos años anteriores, hasta el punto de registrar indicios de especulación en los valores de la tierra urbana en la ciudad. La escasez de suelo disponible frente a la necesidad, aunado al crecimiento de la economía y en especial la demanda por finca raíz, explican en parte, este desmesurado aumento. 
 
Las tasas de menor valorización en zonas no residenciales corresponden a las áreas centrales de comercio, con tasas incluso negativas en el sector peatonalizado de la carrera Séptima; y las zonas de mayor valorización  fueron para este año, el eje comercial de la carrera 15 al norte de la calle 100 y Galerías con un incremento real del orden del 30% anual. Los precios de suelo de uso comercial más altos se encuentran al nororiente de la ciudad, alcanzando en la Zona Rosa y Teleport la cifra excepcional de $10 millones por metro cuadrado (m2). 
 
Los suelos de uso residencial, son los de mayor incremento, llegando en ciertas zonas de estrato alto a una tasa anual de valorización por encima del 40% real, con precios de hasta $8 millones m2 de suelo urbanizado de alta densidad en La Cabrera. Para estratos residenciales, medios y bajos, los sectores estudiados de más alta valorización fueron Nicolás de Federmán al norte y Santa Lucía al sur, con incrementos aún superiores. 
 
Así, la valorización anual del suelo en promedio superó el 15% lo que aleja aun más la posibilidad de construir masivamente Vivienda de Interés Prioritario en Bogotá.  
 
Es necesario resaltar que el estudio no alcanzó a medir los efectos recientes en el mercado del suelo, por la visión de ciudad del alcalde Petro, planteada en el proyecto de modificación del POT, que propone mezclar usos en toda la ciudad y en todos los estratos socioeconómicos, con una nueva carga para los terrenos que se les tramiten nuevas licencias de construcción. 
 
Carga que obligaría a construir Viviendas de Interés Prioritario en toda Bogotá. ¿Se imaginan viviendas para los más necesitados a $40 millones en el Chicó, Los Rosales o en La Cabrera, donde el precio de la vivienda nueva está en un rango entre seis y diez millones de pesos por metro cuadrado, y el suelo en los valores citados? Es económicamente imposible. Así, la pretendida norma no tiene aplicabilidad, razón por la cual,  la incertidumbre es muy grande.
 
Como el suelo vale por lo que en él se puede desarrollar en concordancia con la norma urbana y la aceptación del mercado, esta nueva carga para los nuevos proyectos debería bajar el precio de los terrenos. La necesidad de construir vivienda social en Bogotá,  tendrá que  hacerse con otros mecanismos, como generar bonos para que el propio Distrito lo haga. En la práctica, esta carga representa un valor que deberían asumir los propietarios del suelo;  en otras palabras, equivale a que los terrenos de estratos altos y medios pierden edificabilidad. 
 
El alto valor del suelo hace inviable en algunos casos desarrollarlo y más colgándoles nuevas cargas. Esto, aunado a la carencia de infraestructura urbana, refleja la disminución de la actividad edificadora en Bogotá.