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Analistas 14/12/2022

Turbulencia en la vivienda

Luego de conocer que el crecimiento de la economía colombiana durante el tercer trimestre del año fue de 7% y de acuerdo con el más reciente informe de política monetaria del Banco de la República, en el último trimestre del año, la economía del país debería continuar desacelerándose a partir de los altos niveles de actividad observados en los períodos anteriores, implicando una revisión en el pronóstico de crecimiento para dicho trimestre, el cual, muy seguramente se ubicaría entre 4,2% y 4,8%.

Todo esto hace que las estimaciones de desempeño para 2023 no sean alentadoras, en razón de que la economía mundial sigue enfrentando retos derivados de una serie de externalidades transitorias de carácter negativo, definidas en gran parte por la invasión de Rusia a Ucrania; los cuellos de botella en la cadena logística a nivel internacional; la pérdida del poder adquisitivo de la mayoría de los agentes económicos en el mundo, gracias a las presiones inflacionarias; sumado esto, a la esperada contracción de una tercera parte de las economías del mundo y el, muy seguro, estancamiento de Estados Unidos, China y las naciones que hacen parte de la eurozona. En tal sentido, el Fondo Monetario Internacional proyecta un crecimiento de 2,7% en el Producto Interno Bruto-PIB- mundial, frente a un crecimiento proyectado para América Latina y el Caribe de 1,7% y un crecimiento estimado para Colombia de 2,2%, el cual ubicaría al país en el séptimo lugar en materia de desempeño económico, siendo superados en términos de crecimiento por Venezuela (6,5%); Paraguay (4,3%); Uruguay (3,6%); Bolivia (3,2%); Ecuador (2,7%); y Perú (2,6%).

En casi todas las geografías del mundo, el rápido crecimiento de los precios, en especial de los alimentos y la energía, está causando graves efectos económicos, principalmente en lo referente al consumo de los hogares y, en particular, de aquellos con menores ingresos. En este sentido, la contracción de la política monetaria, llevada a cabo por la mayoría de los bancos centrales en el mundo, no está reflejando la contundencia que debería, dado que las presiones inflacionarias están demostrando ser más extensas y persistentes de lo esperado.

Es precisamente esta coyuntura la que configura riesgos para el sector de la construcción en Colombia, un sector fundamental para el desempeño de la economía del país, dada su relación con la generación de empleo, el consumo de materias primas y la activación del sector financiero. Desde esta perspectiva y de no tomarse las decisiones adecuadas es posible que algunas obras queden inconclusas, se suspendan proyectos y que los costos financieros hagan inviable mantener la dinámica del sector de la construcción.

A lo anterior se suma la iniciativa del Gobierno nacional de desindexar del incremento de salario mínimo el alza general de precios en 204 actividades económicas, precisamente para enfrentar las presiones inflacionarias, lo que puede convertirse en un riesgo adicional para un sector, especialmente en el segmento más importante en materia de equidad social como lo es la construcción de viviendas de interés social y de interés social prioritaria (VIS y VIP), dado el esquema de topes asociados al valor de venta de este tipo de viviendas. Estos topes, sin contar aún incluso con la desindexación, no avanzan a la misma velocidad con la que vienen aumentando los costos de producción.

Adicionalmente, los modelos actuales de preventa de vivienda, que han permitido incrementar el ritmo de crecimiento del sector, no están contemplados para funcionar en un escenario de altos costos e inflación de dos dígitos, ya que los incrementos no previstos en el costo de los materiales de construcción mientras se surten las etapas de preventa y construcción, no permitiría la transmisión del mayor costo al precio final de la vivienda, con lo que se corre el riesgo de que los proyectos se vuelvan inviables, tal y como lo revela Camacol que llega incluso a advertir, que a nivel nacional existe un número aproximado de 250.000 unidades de viviendas VIS que corren el riesgo de ser inviables para sus constructores.

Por tanto, el gobierno está a tiempo de reconsiderar la aplicabilidad de esta iniciativa de desindexación a las viviendas VIS y VIP para evitar la iliquidez de los constructores y la propagación de elefantes blancos, además de sepultar los sueños de vivienda de las familias colombianas.

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