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No hay burbuja inmobiliaria

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A raíz del aumento del precio de la vivienda que se ha observado en algunas ciudades del país, se ha abierto la discusión sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria. Hace 15 días se llevó a cabo un foro en la Universidad Sergio Arboleda sobre el tema, y hubo un cierto consenso en que no hay burbuja inmobiliaria. Estoy de acuerdo con esta conclusión.

El aumento de los precios es innegable. Pero no sólo en las ciudades de Colombia. El alza de los precios de los inmuebles en ciudades de América Latina es sorprendente. Entre 2008 y 2012 el precio de la vivienda en Río de Janeiro aumentó 110%. En Sāo Paulo el crecimiento fue de 85%, en Lima de 74%, y en Bogotá de 25%. Como los costos de la construcción no han crecido a estos ritmos, el precio del suelo va adquiriendo mayor relevancia en la explicación del precio final de la vivienda.

Cuando se observa la serie de los precios de la vivienda en Bogotá entre 1990 y 2012, se captan dos picos similares. El primero en 1995, y el segundo en 2012. El nivel de los precios de 2012 es similar al que se presentó en 1995. El crecimiento de los precios a mediados del noventa fue una burbuja. Y esta constatación ha sido evidente ex post cuando la burbuja estalló, y no sólo se llevó por delante al sector inmobiliario, sino que se expresó en una caída del PIB de -4.5%.

Aunque los precios de la vivienda en 1995 fueron muy similares a los de ahora, las condiciones macroeconómicas son completamente distintas. Y la comparación entre los dos escenarios nos permite afirmar que actualmente no hay indicios de burbuja. El aumento de los precios se puede catalogar como burbuja cuando no es compatible con las dinámicas reales. Es decir, cuando los precios no están “anclados”. Para Keynes los salarios son el ancla fundamental porque son una expresión de la productividad y, por tanto, el ciclo de los salarios es una buena proxy de lo que sucede al interior de la empresa.

La relación de la dinámica de los salarios con la de la tasa de interés ayuda a comparar el actual escenario macro con el que existía a mediados de los noventa. Entre 1995 y el 2013 el índice del salario real de la industria manufacturera pasó de 110 a 160. Entre tanto, la tasa de interés de referencia del Banco de la República se redujo de 45% a 3.25%. Dicho de otra manera, mientras que a mediados de los noventa la tasa de interés era relativamente alta y el salario bajo, en el 2012 la tasa de interés es muy baja y los salarios son altos. El contexto macro en los dos momentos era completamente distinto. Además, la mayor demanda de suelo que se está presentando actualmente sí es sostenible, ya que el ingreso crece mientras que la tasa de interés disminuye.

En las condiciones actuales el precio del suelo sube por dos razones. En primer lugar, porque la demanda crece, y el fenómeno se observa en las grandes ciudades colombianas y latinoamericanas. La mayor demanda tiene que ver con el aumento de los ingreso y con la valoración del suelo como activo. Si las tasas de interés de los bonos del Tesoro norteamericano están en 0.25% año, es lógico que el suelo sea buscado como un activo privilegiado. Y, segundo, el precio sube porque la oferta de suelo disminuye.

La conjunción de los determinantes de la oferta y la demanda de suelo se reflejan en un precio más alto. No hay burbuja porque los movimientos de los precios guardan relación con las variables reales. Si las condiciones macro se mantienen se esperaría, entonces, que los precios del suelo y de la vivienda continúen aumentando.

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