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Analistas 23/12/2022

Catastro multipropósito

Jorge Iván González
Director del DNP, profesor de U. Nacional y Externado

El catastro multipropósito es un elemento constitutivo de la primera transformación incluida en las bases del plan de desarrollo “Colombia, Potencial Mundial de la Vida”.

El catastro multipropósito (urbano y rural) tiene un enorme atraso. Apenas se ha llegado a 9,4% de los predios. Este hecho es el reflejo de problemas políticos y económicos de naturaleza estructural. La situación es especialmente crítica en el área rural.

La actualización del catastro rural es fundamental por tres razones: Primera, permite avanzar hacia la consolidación del mercado de tierras. Segunda, es un instrumento importante para incidir en la modificación de las relaciones factoriales. Tercera, contribuye a mejorar los ingresos fiscales de los municipios.

La actualización del catastro favorece el mercado de tierras. La claridad en la definición de los derechos de propiedad es una condición básica para que haya transparencia en la compra y venta de las tierras. En Colombia no se ha constituido un observatorio que le haga el seguimiento a los precios y a las transacciones de los predios rurales. No se conoce la forma como la dinámica de las aglomeraciones impacta los precios de las ciudades cercanas. La ausencia de catastros formados no permite seguir la evolución de las operaciones de compra y venta que se realizan en el país. Además, el catastro y la obtención de un título de propiedad ofrece otras ventajas como el acceso al crédito.

El catastro permite conocer la relación factorial, y ofrece instrumentos para que la política pública la modifique en la dirección que considera adecuada. La información sobre los predios precisa la relación entre la vocación y el uso del suelo. Hay asimetrías, por ejemplo, cuando los suelos aptos para la agricultura, se destinan a la ganadería intensiva, o cuando en los páramos se siembra papa. Gracias a la información que aporta el catastro es posible identificar estas distorsiones y, entonces, se pueden diseñar mecanismos para corregirlas.

Uno de estos instrumentos es la tributación. Si en determinada zona se está haciendo un uso inadecuado del suelo, se pueden diseñar tributos que obliguen a modificar las relaciones factoriales. A la ganadería intensiva se la puede castigar con prediales altos, como se hace con los lotes de engorde en las ciudades.

La formación y la conservación de los catastros tiene un impacto directo en los ingresos propios de los municipios. El país no ha aprovechado el potencial fiscal derivado de los impuestos al suelo. La tributación en las zonas rurales es muy baja. Actualmente se conjugan dos fenómenos perversos. Por un lado, la tarifa efectiva es baja y, por el otro, el avalúo está desactualizado. Aunque los municipios tienen tarifas nominales de predial muy diversas, es frecuente que oscilen alrededor del 8 por mil. Pero la tarifa nominal es muy diferente a la efectiva, que a duras penas se acerca al 3 por mil. Para corregir esta situación es importante avanzar en las dos direcciones: actualizar el catastro y cobrar una tarifa efectiva que se acerque a la nominal.

A pesar de que las ventajas del catastro multipropósito son evidentes, no se han superado las dificultades técnicas y administrativas, que se acentúan por razones políticas. Es importante fortalecer la capacidad institucional de Igac y, además, se debe continuar impulsando a gestores y operadores públicos y privados.

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