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Sobreoferta de oficinas: mal necesario

Se escucha mucho hablar de la sobreoferta de oficinas en Bogotá. En efecto, se está planeando la entrega de 800.000 metros cuadrados de oficinas entre proyectos en construcción y proyectos en estructuración, de ahora a 2018, en un mercado de aproximadamente 2 millones de metros cuadrados. Cifra considerable, muy por encima de la demanda esperada para estos años. 

Pero para entender lo que eso va a generar en el mercado en los próximos años, es importante mirar en detalle cómo está compuesta esta sobreoferta. Para eso hay que diferenciar los dos modelos de financiación que conviven en el mercado de oficinas: el tradicional modelo de pre-ventas, en el que los desarrolladores financian sus obras gracias a la compra por parte de pequeños inversionistas de pequeños espacios antes de empezar la construcción, minimizando deuda bancaria y riesgos para el constructor; y el modelo de renta, en el que la financiación proviene de grandes inversionistas rentistas, que financian activos para la renta con visión de largo plazo. 

El resultado final son dos clases de edificios: 1) edificios pre-vendidos a muchos propietarios quienes ocupan los espacios ellos mismos o, en la mayoría de los casos, ofrecen pequeñas áreas para la renta, compitiendo entre sí en un mismo edificio, y 2) edificios en renta con un solo propietario (o un solo vocero que representa la copropiedad), conceptualizado para satisfacer las necesidades de los usuarios finales.

Ahora bien; el 65% de la oferta prevista hasta 2018 está constituida por edificios pre-vendidos a pequeños inversionistas. O sea que la sobreoferta que existe y que va a empeorar, es de pequeños espacios de oficinas dentro de copropiedades cuando la demanda está conformada en su gran mayoría por grandes usuarios arrendatarios buscando mejorar la eficiencia de sus espacios consolidándose en una sola sede o pasándose a edificios modernos, con propietarios sofisticados. 

Esta demanda, está poco a poco encontrando espacios acorde a sus necesidades pero la oferta de dichos espacios no cubre la necesidad latente. 

Al mismo tiempo, el incremento fuerte de la disponibilidad de oficinas, está cambiando la dinámica del mercado, transformándose de un mercado históricamente favorable para los propietarios (poca disponibilidad, precios en alza) en un mercado favorable para el usuario final (alta disponibilidad y precios bajando). 

Como es lógico, en este contexto donde la demanda “manda”, se está premiando a los productos que piensan en quienes los van a usar (en renta y con visión de largo plazo), y como consecuencia, se perjudican los otros (copropiedades ofreciendo áreas pequeñas). Es exactamente lo que observamos hoy y lo que seguiremos observando en los próximos años. 

Los productos que se ajustan a la demanda van a mantener sus rentas y los demás van a tener que ajustar fuertemente sus expectativas para atraer interesados. 

Lo que se está viviendo es quizá un mal necesario para llegar a una situación mejor. Está madurando el mercado, entendiendo la necesidad de crear activos mejores, con visión de largo plazo y que finalmente, estén diseñados para quienes los ocupan antes que para quienes los financian.