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El 2023 será recordado como un año en el cual se rompieron récords desafortunados en materia de vivienda. Con corte a octubre de 2023 se acumulan 16 meses consecutivos de caídas en las ventas de vivienda de interés social (VIS), superando el registro previo de cinco meses que se presentó entre septiembre de 2017 y enero de 2018. Las proyecciones de cierre apuntan a una caída del orden de 45% en la comercialización de VIS y de 30% en el segmento No VIS, algo nunca visto.
Recordaremos 2023 como el año en el que los desistimientos llegaron a sus niveles más altos en la historia. En los últimos 12 meses (corte a octubre de 2023) se registraron 38.056 unidades de vivienda desistidas, para un crecimiento de 80,7% respecto a octubre de 2022. El 78% de los desistimientos fueron VIS, que acumularon un total de 29.826 unidades respecto a las 13.282 reportadas un año antes. Un doloroso crecimiento de 124,6% que muestra la realidad de cerca de 30.000 hogares, buena parte de ellos de bajos ingresos, que tuvieron que renunciar a la compra de su vivienda.
Estas renuncias se explican, en gran medida, por un hito en la asignación de subsidios. Los 52.046 subsidios asignados para adquisición de vivienda son el número más bajo desde 2013 para una vigencia, pero, más allá de eso, son el reflejo de una meta global para el cuatrienio que es insuficiente en comparación con las necesidades de la población y que no tuvo en cuenta que cada vez los colombianos somos más y que los hogares de bajos ingresos siguen creciendo.
Lo señalamos la semana pasada a través de varios medios: los 200.000 subsidios para adquisición o acceso a vivienda urbana, planteados para el periodo 2023-2026, son inferiores a los asignados desde el cuatrienio 2010-2014. Esto se suma, además, a una política de vivienda menos ambiciosa que, para la resolución del déficit cuantitativo y el acceso a vivienda, hoy se sustenta en un solo programa: Mi Casa Ya.
¿El resultado? Los criterios de priorización definidos por el Ministerio de Vivienda desconocen la realidad del mercado de vivienda y la exigencia del Sisben ha generado más problemas de los que ha resuelto.
Respecto al Sisben, el mismo Jorge Iván González, director del Departamento Nacional de Planeación (DNP), ha reconocido que existen errores de inclusión en el sistema (Errores de inclusión (larepublica.co), lo cual, a su vez, ha derivado en que el DNP realice reclasificaciones de los potenciales beneficiarios de programas sociales (Más de un millón de hogares salen de pobreza en actualización del Sisben por el DNP (larepublica.co)). Si bien se entiende que los esfuerzos del DNP están enfocados en mejorar la confiabilidad de los datos del Sisben y el Registro Social, para los hogares el escenario es de incertidumbre.
Pensemos en un hogar que en junio de este año inició su negocio inmobiliario con una clasificación Sisben IV de C11. Con esta clasificación, la familia podía contar con la asignación de un subsidio de 20 salarios mínimos ($23.200.000) más una cobertura a la tasa de interés de hasta 5 puntos. Si producto de la reclasificación realizada por el DNP el hogar cambió su nivel a D21, ya no podrá acceder a ninguno de los dos beneficios mencionados y probablemente deba desistir de la compra de su vivienda porque perdió la capacidad para lograr el cierre financiero.
Ahora bien, el problema no es del Sisben. El problema es que el Ministerio de Vivienda nunca implementó un esquema de transición antes de incluir nuevos requisitos para el acceso al subsidio. Mi Casa Ya, un programa que según la evaluación realizada por la Universidad de Los Andes y el Centro Nacional de Consultoría focalizaba bien antes de la exigencia del Sisben, viene presentando problemas derivados de los cambios implementados por el Ministerio, lo cual lo está llevando a perder su activo más importante: la credibilidad.
El tiempo pasa y la reactivación sustentada en el sector vivienda no arranca. La prioridad es revertir las tendencias, impedir que se profundicen los “récords” en caídas de ventas, de lanzamiento y de iniciaciones, e impulsar una reactivación sostenible para 2024. Lo que necesita el país es que sigamos trabajando y alineemos esfuerzos enfocados en quienes son la razón de existir de los servidores públicos y los empresarios: los hogares.
