No es momento de desandar los avances de Mi Casa Ya

El sector constructor ha estado en la lupa por un par de meses. Las modificaciones del programa Mi Casa Ya (MCY) han generado una larga discusión. Por eso resulta necesario volver sobre el componente edificador, para entender la coyuntura en la que se encuentra y por qué es relevante tenerlo en el radar.

¿Se hace tarde para potenciar al sector edificador?

En 2022, el sector de la construcción tuvo un crecimiento anual de 6,4%, superior a 5,7% registrado en 2021. Estos resultados son tan solo la primera evidencia del efecto positivo que el robustecimiento de la política de vivienda, en el marco de la reactivación, ha tenido no solo sobre el sector y la economía. Eso se desprende de los encadenamientos del sector con otras actividades, además de tener una gran capacidad de generar empleo. Efectos que se traducen en ingresos para los hogares y por ende en mayor bienestar.

Esto hizo que en 2020 los subsidios de vivienda fueran seleccionados como una de las principales estrategias para la recuperación de la actividad productiva en Colombia y el poder adquisitivo de los hogares. Y son estas mismas razones las que hacen necesario que se siga manteniendo la fuerza del programa Mi Casa Ya en una coyuntura como la actual. En la que el escenario inflacionario y la sensación de incertidumbre han desincentivado el consumo de los hogares, desplazando de su agenda la compra de bienes duraderos como la vivienda. Al tiempo que el sector se enfrenta a altos costos de producción, altas tasas para la financiación de proyectos y una menor rotación de los mismos.

El efecto directo de la coyuntura se identifica de forma clara en las ventas de vivienda No VIS, que desde junio de 2022 registran contracciones y que a corte de marzo de 2023 acumulan, en la variación 12 meses, una caída de 25%. Cabe señalar que las ventas VIS no han sido lejanas a esta situación. Desde junio se comenzó a registrar menores volúmenes de ventas, que a partir de agosto de 2022 empezaron a traducirse en caídas superiores a 20% anual. Desde entonces, las ventas de este segmento han perdido terreno a un mayor ritmo que el evidenciado en las No VIS, con lo cual la variación 12 meses de marzo del presente año se ubica en -29%.

Ese cambio en el ritmo de contracción de las ventas presenta una relación directa con la menor provisión de subsidios que se empezó a presentar a partir de agosto de 2022 y que en lo corrido de 2023 ha permanecido por debajo de los 1.100 subsidios. Lo que ha redundado en la pérdida de la capacidad del sector para contrarrestar parcialmente la menor capacidad de compra de los hogares.

Además de eso, el sector y más de 23.000 hogares que recibieron en 2022 una asignación de subsidio están a la espera del desembolso. Esto ha llevado a que algunas constructoras, especialmente las MiPyme, se enfrenten a una situación financiera compleja. Eso se evidencia en el crecimiento de la cartera del crédito constructor que pasó de $9,1 billones en marzo de 2022 a $15,1 billones a corte de febrero de 2023. Lo que implica que varias de esas constructoras están asumiendo el pago de las obligaciones sin recibir el desembolso de las cuotas iniciales. Si bien algunas tienen la liquidez para asumir el pago del crédito, hay otras que no cuentan con esta capacidad, resultando en un incremento en los intereses de mora, en un escenario que recordemos es de tasas de interés altas.

Lo anterior pone en riesgo la permanencia de las constructoras de menor tamaño que, en el marco de la reactivación, se especializaron en el desarrollo de vivienda VIS y que hoy tienen un menor nivel de ventas, mayores niveles de endeudamiento y un alto nivel de incertidumbre.

Las proyecciones del sector en materia de crecimiento para 2023 contaban con un volumen de ventas VIS cercano a las 120 mil unidades, de las cuales esperaban que el 68% estuvieran respaldadas por subsidios. A la fecha, parece imposible lograr ese volumen de asignación lo que implicarían un reajuste en las proyecciones para el año. Esto podría llevar a que las iniciaciones de obra continuarían registrando un menor ritmo hasta tocar el terreno negativo, lo que se traduciría en un menor crecimiento del PIB del sector. Esto demuestra la necesidad de actuar de forma contundente para compensar la pérdida de fuerza que la actividad edificadora ha registrado en primeros cuatro meses de 2023.

Todavía hay espacio de mejora

Anif ha participado en las discusiones que ha propiciado el Ministerio de Vivienda, para lograr un programa de vivienda con mayores niveles de progresividad que continúe siendo un motor clave para la actividad del sector y el desarrollo de la economía. Valoramos la simplificación del sistema de priorización con el puntaje del Sisbén IV, así como la solicitud de la ampliación de la asignación presupuestal para la vigencia de 2023 en $1 billón para mantener los volúmenes de asignación similares a los que se venían registrando en los dos últimos años.

No obstante, aún es necesario volver sobre algunos temas que siguen generando preocupación. El primero, es la eliminación de la figura del “habilitado interesado”. Parte del éxito de MCY se desprende de la posibilidad de asumir las asignaciones como preventas para los constructores que los bancos asumen como flujos de recursos que se tienen en cuenta para aprobar el crédito. Respaldo que en un escenario de endeudamiento como el que se mencionó es fundamental.

En segundo lugar, la efectividad de la priorización se encuentra relacionada con la capacidad operativa que presente el programa. Eso va desde la asignación de un puntaje de Sisbén IV, hasta la asignación del puntaje de priorización. Reforzar la capacidad de los distintos actores resulta clave para mantener un nivel de asignación que le permita al sector y los hogares aprovechar los beneficios de los subsidios y hacerle frente al menor nivel de consumo de los hogares en 2023.

Finalmente, reiteramos que la efectividad de las modificaciones para atender a la población de menores ingresos requiere de esfuerzos adicionales que les permitan ser candidatos a crédito. En ausencia de programas que respalden a estas familias, será difícil alcanzar los objetivos que persigue la nueva estrategia de priorización. Además, se debe considerar la viabilidad del programa en territorios rurales y apartados que necesitan de programas de desarrollo de infraestructura complementaria.