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En Bogotá y Barranquilla hay sobreoferta de espacios para arriendo y compra.
En la última década el negocio de espacios para oficinas en Colombia se ha destacado por su ritmo acelerado de crecimiento. Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en los últimos 10 años este segmento ha aportado alrededor de 16,4% del área iniciada en destinos no residenciales, por lo que es el segundo uso con mayor participación después del comercio.
“El mercado de las oficinas ha tenido una dinámica interesante en la última década gracias a la llegada de muchas empresas extranjeras que han salido de países vecinos para buscar un territorio más estable política y jurídicamente. Esta tendencia ha beneficiado de manera general a casi todas las regiones del país donde se están estabilizando los mercados”, señaló María Clara Luque, presidenta de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas).
La oferta de oficinas se divide en dos grandes grupos: el primero, es el de los edificios hechos a la medida de las grandes corporaciones que, aunque únicamente arriendan los espacios, sí requieren ciertas características para su operación; y el segundo, es el mercado tradicional de oficinas para compra y alquiler, que va desde los pequeños espacios hasta las plantas completas con grandes áreas y zonas abiertas.
Al comparar los precios de venta y arriendo por metro cuadrado de oficinas en cuatro ciudades (Medellín, Cartagena, Barranquilla y Bogotá), el lugar donde se registra el precio más barato es el de Medellín, donde el metro cuadrado para la compra inicia en $4,3 millones. En cambio, en Bogotá el valor es más alto, pues hay oficinas nuevas donde el metro cuadrado es de hasta $14 millones.
En cuanto al arriendo, Cartagena y Medellín ofrecen los metros cuadrados más bajos, pues se pueden alquilar oficinas a menos de $25.000 el metro cuadrado. Igualmente, Bogotá sigue siendo la ciudad más cara para arrendar uno de estos espacios, pues en el norte se consigue en hasta $80.500 el metro cuadrado.
Sin embargo, el precio podría bajar. De acuerdo con el más reciente boletín de Licencias de Construcción, correspondiente a abril de este año y realizado por el Dane, al comparar las áreas aprobadas bajo licencias de construcción destinadas a oficinas del cuarto mes de 2018 y de 2017, se presenta una reducción de 18,1%, ya que se pasó de 63.957 metros cuadrados a 52.410 metros cuadrados.
Para Andrés Arango, gerente de la firma Urbanum, esta disminución se puede explicar por el hecho de que en el primer semestre las elecciones políticas generaron incertidumbre y se estancó la inversión, un componente de este mercado.
“Quienes solicitan las licencias están siendo más cautelosos, pues para pedirla e iniciar construcción, el proyecto debe haber alcanzado el punto de equilibrio”, dijo.
Así mismo, en el más reciente Censo de Edificaciones, que también realiza el Dane, en el primer trimestre del año disminuyó el área de los proyectos de oficina que se encuentran en proceso si se le compara con el mismo período de 2017. El área pasó de 2,23 millones de metros cuadrados a 1,79 millones de metros cuadrados. Esto implica que son menos los proyectos para oficina que se están ejecutando.
Por otro lado, así como hay una reducción en el área en proceso de construcción, los niveles de área culminada incrementan. En el primer trimestre de este año, el área culminada de oficinas creció 45,06%, pasando de 163.630 metros cuadrados en los primeros tres meses de 2017 a 237.355 metros cuadrados en el mismo período de 2018.
“Desde 2017 teníamos un inventario alto de oficinas en construcción, ahora éstas están terminadas. Por estadísticas, se espera que este inventario se decante en tres o cuatro años”, señaló Luis Aurelio Díaz, gerente general del Grupo Oikos.
Esta entrada de nuevo inventario al mercado podría generar una sobreoferta de oficinas, situación que ya se estaría presentando en algunas de las ciudades principales, como en Barranquilla, en la zona norte; y Bogotá, en Salitre y en el corredor de la 116.
“Cuando hay alta oferta frente a la demanda, los precios se contraen y es la oportunidad para que el inversionista aproveche su liquidez”.
“Por la sobreoferta de oficinas, las tarifas van a disminuir. Sin embargo, habrá que ser recursivo para jalonar la demanda”.
En otras ciudades el mercado se está ajustando y absorbiendo el inventario que se construyó a gran velocidad en los años recientes y eso se demorará unos meses, pero también hay una oportunidad de inversión.
“Cuando hay alta oferta frente a la demanda, los precios se contraen y es la oportunidad perfecta para que el inversionista aproveche su liquidez”, explicó Luque, a lo que añadió que “si una empresa tiene algunos excedentes, éste es el momento ideal para dejar de pagar arriendo e invertir en un activo que, además, se valorizará con los años”.
Una vez superada la incertidumbre política y con tasas de intervención del Banco de la República bajas, se espera que se vuelva a dinamizar el sector.
La tendencia en la arquitectura de oficinas
Ante una sobreoferta, los edificios de oficinas ya no se limitan a cubículos y salas de juntas, sino que ahora cuentan con zonas comunales mucho más sofisticadas y con locales comerciales, plazoleta de comidas, restaurantes, cafés, tiendas y negocios de entretenimiento, características para incentivar la compra o arrendamiento. Además, algunos incluyen servicios como guardería, gimnasio, campos deportivos, duchas y cajeros electrónicos, entre otros. También se ha empezado a utilizar el paisajismo y las cubiertas verdes.
