La caída de la vivienda en China es mucho peor de lo que muestran los datos oficiales

A juzgar por las estadísticas oficiales de China, el mercado inmobiliario del país ha resistido notablemente el tibio crecimiento económico y los impagos récord de los promotores.

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Los precios de la vivienda nueva han bajado solo un 2,4% desde el máximo alcanzado en agosto de 2021, según datos oficiales, mientras que los de la vivienda existente han caído un 6%.

Pero el panorama que ofrecen los agentes inmobiliarios y los proveedores privados de datos es mucho más desolador.

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Estas cifras muestran que los precios de las viviendas existentes han caído al menos un 15% en los principales barrios de áreas metropolitanas como Shanghái y Shenzhen, así como en más de la mitad de las ciudades de nivel 2 y 3 de China. Las viviendas existentes cerca de la sede de Alibaba Group Holding Ltd. en Hangzhou han caído alrededor de un 25% desde los máximos de finales de 2021, según los agentes locales.

Aunque es difícil hacer comparaciones de manzanas con manzanas, los conocedores de la industria y los economistas dicen que los índices oficiales de precios de la vivienda de China probablemente están subestimando la profundidad de la desaceleración, en parte debido a las metodologías de larga data que luchan por capturar los puntos de inflexión del mercado.

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Esto aumenta la preocupación de los inversores por la disponibilidad de datos económicos puntuales en China, donde el acceso a cierta información está cada vez más restringido bajo el gobierno del Presidente Xi Jinping. También, plantea dudas sobre si los propios responsables políticos tienen un conocimiento exacto del mercado a la hora de diseñar medidas para apuntalar la demanda. Otro riesgo es que los compradores recelosos se mantengan al margen, esperando a que la caída de los precios se refleje en los datos antes de intervenir.

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Los analistas afirman que esta metodología, que se basa en parte en encuestas y no en datos de precios procedentes de transacciones, ayuda a las autoridades a suavizar la tendencia y evitar grandes oscilaciones. En cambio, en EE.UU., los índices S&P CoreLogic Case-Shiller, ampliamente citados, utilizan datos sobre el precio de la vivienda recogidos en las oficinas locales de registro de escrituras de todo el país.

Para Henry Chin, que lleva más de 20 años investigando los mercados inmobiliarios mundiales, la fuente de los datos y su exactitud son fundamentales. "En muchos países, los datos sobre el precio de la vivienda se basan en el total de transacciones del mercado, pero en China se utilizan muestras selectivas", explica Chin, responsable de investigación para Asia-Pacífico de Cbre Group Inc. "Cuando un mercado baja, es difícil que esos datos reflejen la verdadera situación del mercado".

La Oficina de Estadística de China ha explicado en Internet que los datos brutos sobre los precios de la vivienda nueva se basan en todas las ventas y compras registradas en los organismos locales de transacciones inmobiliarias. Los precios de la vivienda existente, sin embargo, se basan tanto en las ventas de proyectos clave como en encuestas, dijo. La NBS utiliza el índice de precios de Laspeyres, una fórmula común utilizada en todo el mundo, para calcular su indicador de precios de la vivienda en 70 ciudades, dijo la oficina de estadística a Bloomberg. Los observadores del mercado afirman que la metodología de muestreo y cálculo del índice sigue siendo ambigua.

Los datos basados en encuestas "sirven para evitar fluctuaciones extremas", afirmó Alicia García Herrero, economista jefe para Asia-Pacífico de Natixis SA en Hong Kong. "Pero cuando la gente desconfía de que los precios bajen aún más y, por tanto, no compra, esos datos derrotan su propio propósito".