¿Qué pasa con la hipoteca de una casa destruida tras desastres naturales como terremotos?

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El terremoto que sacudió a Colombia en la mañana del 10 de agosto también dejó dudas entre las personas que tienen créditos hipotecarios en las zonas afectadas: si el inmueble resulta destruido, ¿la deuda con el banco desaparece o cambian sus términos?

La respuesta depende, entre otros factores, de la garantía y de los seguros asociados al crédito. Por eso, antes de asumir que una vivienda destruida significa que la obligación queda cancelada o, por el contrario, que el banco puede exigir inmediatamente todo el dinero pendiente, es necesario revisar cada caso, porque hay varios escenarios a los que se puede enfrentar un propietario.

Andrés Vanegas, director ejecutivo de Ulises Canosa Abogados, explicó que en un crédito hipotecario debe diferenciarse entre la vivienda que sirve como garantía y la obligación económica que está adquirida con el banco. Por tanto, la destrucción del inmueble no significa, por sí sola, que desaparezca la deuda.

Cuando la vivienda tiene un crédito hipotecario es uno de los escenarios con mayor protección, ya que Fasecolda recuerda que los inmuebles hipotecados a favor de entidades financieras deben contar obligatorio con un seguro contra incendio y terremoto durante la vigencia del crédito, lo cuál será la protección a activar en este caso. Cuando ocurre el siniestro, la entidad financiera recibe de la aseguradora el pago correspondiente al saldo adeudado, mientras que el asegurado recibe la parte excedente del valor del bien asegurado, de acuerdo con el artículo 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.

Gustavo Morales, presidente ejecutivo de Fasecolda, explicó que las personas afectadas deben reportar el daño a la entidad financiera o a la compañía de seguros para conocer el procedimiento de reclamación.

¿Qué pasa si el inmueble queda totalmente destruido?

La hipoteca funciona como una garantía del crédito, si el inmueble que respalda la obligación se pierde o se deteriora de tal manera que deja de ser suficiente para garantizar la deuda, el artículo 2451 del Código Civil establece que el acreedor puede exigir que se mejore la hipoteca o pedir otra garantía. Vanegas enfatizó en este punto, pero esto no significa que a todos los damnificados se les vaya a cobrar automáticamente el crédito completo de un día para otro. La situación depende de las condiciones del crédito, de la garantía y de la existencia de la póliza.

¿Qué deben hacer los afectados?

Vanegas plantea tres pasos a seguir a la hora de reportar le hecho, primero se debe solicitar al banco la póliza y el valor asegurado del inmueble, en segundo lugar, pedir el saldo exacto del crédito, para conocer cuánto se adeuda al momento del siniestro y por último comparar el valor asegurado con el saldo pendiente, esta diferencia permite tener una referencia sobre el monto que puede quedar después de cubrir la obligación. Una vez se pueda determinar el monto de la indemnización, el deudor también tiene la posibilidad de solicitar que el dinero sea destinado al crédito y se aplique como prepago parcial.

Vale señalar que estar pagando un crédito no es la una forma de proteger un inmueble, en el caso de estar bajo el régimen de propiedad horizontal, hay un seguro que no necesariamente corresponde al crédito individual del propietario.

Fasecolda recuerda que los edificios y conjuntos sometidos a este régimen deben contar con un seguro obligatorio para los bienes comunes. En este caso, el propietario debe comunicarse con el administrador, quien puede informan cuál es la aseguradora y activar el proceso correspondiente.

Existe un tercer escenario, quienes hayan adquirido por su cuenta un seguro voluntario de hogar, tanto en régimen de propiedad horizontal como quienes no están en un conjunto o edificio, pueden contar con cobertura para la vivienda frente a incendio y terremoto, dependiendo del valor asegurado y de las condiciones de la póliza. Este tipo de seguro también puede incluir coberturas adicionales para electrodomésticos.