Actualmente cuenta con un producto de inversión que administra inmuebles comerciales, corporativos, de logística y especializados

Heidy Monterrosa Blanco - hmonterrosa@larepublica.com.co

Desde 2007, Pei Asset Management ha democratizado la participación en bienes inmuebles por medio de su vehículo de inversión Pei. Jairo Corrales, presidente de la empresa, le contó a LR en qué consiste este producto y cuáles son los próximos proyectos de la compañía.

¿En qué consiste el vehículo de inversión Pei?
Es un vehículo que se dedica a comprar propiedad inmobiliaria y con el producto de la renta que pagan los arrendatarios, les entrega unos rendimientos a los inversionistas. Además, este portafolio está representado en unos títulos valores que entran en la Bolsa, y eso le imprime una diferenciación muy importante, porque logra traer lo mejor de dos mundos: el inmobiliario, que es mantener las valorizaciones y apreciaciones en el tiempo, y el mercado de capitales, porque los títulos que representan ese portafolio se pueden transar y tener una liquidez.

¿Cuántos activos inmobiliarios administran?
A hoy tenemos cerca de $6,8 billones de activos bajo manejo y casi 150 propiedades en más de 30 ciudades y municipios del país que suman un millón de metros cuadrados. Tenemos 1.500 inversionistas y cerca de 1.300 arrendatarios.

LOS CONTRASTES

  • Raúl MorenoDirector de estrategias de mercado de Global Securities

    “Los títulos participativos son inversiones alternativas con rentabilidades más atractivas que las de los fondos. Ayudan a diversificar el portafolio”.

Las categorías principales son comercios, que son centros comerciales y grandes cajas de almacenes que se dedican a la venta de productos básicos, como pueden ser los hipermercados; corporativos, que son edificios de oficinas, principalmente en las grandes ciudades y que pueden ser de uno o varios arrendatarios, y logísticos, donde tenemos centros de distribución y algunos temas de industrias. Desde hace unos cuatro o cinco años, hemos venido impulsando la diversificación de categorías, que nos ha permitido que hoy tengamos inmuebles en salud, educación y próximamente tendremos nuestro primer activo en hotelería.

¿Gestionan proyectos inmobiliarios de vivienda?
El vehículo está concebido bajo un esquema de titularización inmobiliario que se denomina prospecto y este define cuáles son nuestras inversiones admisibles. Dentro de estas están todas las inmobiliarias excepto vivienda, entonces nosotros no tenemos productos inmobiliarios dirigidos a vivienda. Lo que tenemos más parecido es CityU, unas residencias universitarias cerca de la Universidad de Los Andes, de las que Pei es dueño de 50%.

Por el lado de los Teis, que es el mecanismo que utilizan para levantar capital y que está en la Bolsa, ¿cuánto cuesta cada título y cuántos hay en circulación?
Tenemos la particularidad de hacer titularización, entonces miramos oportunidades de inversión y, generalmente, estas las concretamos vía unos créditos que nos hacen los bancos aliados. Cuando reunimos varios activos hacemos una emisión de títulos participativos. Hoy en día, el inversionista puede adquirir un título del Pei tanto en la emisión primaria como en el mercado secundario. El valor de referencia está en cerca de $10,70 millones. Hoy tenemos aproximadamente 430.000 títulos.

En la historia del PEI ya hemos hecho 11 emisiones de estos títulos. La primera emisión se hizo en 2007, por un valor cercano a $100.000 millones, y la última la hicimos en 2018, por más de $813.000 millones.

¿Cuál es la rentabilidad?
Siendo un vehículo con una visión de largo plazo, siempre procuramos que se mire la rentabilidad con ese mismo horizonte. Temas como el covid han afectado la rentabilidad de corto plazo, pero en un horizonte de largo plazo nuestra rentabilidad está en IPC más 7,5%. Con los niveles actuales de IPC, estamos hablando de una rentabilidad de entre 9% y 10%. Cuando despliegas un horizonte más amplio, logras aumentar unos 200 puntos básicos más.

Además del vehículo, ¿manejan otro tipo de producto o están próximos a lanzar otro?
Hoy en día tenemos un único vehículo, que es el Pei, pero sí estamos en el proceso de conformación de nuevas iniciativas. Nos vemos como una plataforma que sea capaz de administrar más de un vehículo de inversión y vemos oportunidades muy interesantes en sectores como el de multifamily, el de vivienda para arrendar. Estamos surtiendo todos los pasos previos para próximamente lanzar un vehículo que complemente al que a tenemos.

¿Cuándo lo podrían lanzar al mercado?
Todavía estamos afinando temas de cronograma y de permisos previos. Estamos considerando una etapa inicial donde desarrollemos un plan piloto y podamos afinar temas importantes como el operador. Estamos trabajando muy intensamente, pero todavía no me podría comprometer con una fecha.

¿Las nuevas iniciativas estarían ligadas al sector inmobiliario?
Sí, esa sí es una decisión clara de la alta dirección y de los socios y es que queremos enfocarnos en temas inmobiliarios. Pei Asset Management es una compañía que ha posicionado y ha logrado tener un muy buen reconocimiento en el mercado por su conocimiento inmobiliario y de mercado de capitales.

Por la pandemia y teniendo en cuenta que arriendan inmuebles comerciales, ¿tuvieron dificultades durante la cuarentena con los acuerdos de arriendo?
Siempre hemos mantenido que este vehículo es de largo plazo y que por lo tanto las fortalezas que hemos construido en el tiempo nos permiten afrontar mejor una coyuntura como la del covid.

Fue impactante, los locales que están en centros comerciales estuvieron cerca de 90 días sin actividad y esos nos llevó a tomar una decisión de apoyar a nuestros comerciantes. Independiente de la controversia legal, siempre sostuvimos que los contratos no se suspendían, sino que hicimos una estrategia de alivios que consistía en cobrar un porcentaje reducido del arriendo durante los meses que ellos no estaban. Eso fue muy bien recibido por parte de nuestros arrendatarios y hoy en día aún mantenemos algunos alivios, pues hay algunos sectores que todavía tienen algunas restricciones para operar.

Esto nos afectó el ingreso y eso lo vamos a ver en la rentabilidad medida en horizontes cortos. Por eso, nuestro dividend yield, que usualmente estaba en el orden de 5%, este año cayó a 4,5% y va a tener también una afectación para 2021. Pero es importante que con esa estrategia logramos preservar una alta ocupación de los inmuebles, que con nuestro enfoque de largo plazo, lo que pensamos es que ya en 2021 y sobre todo en 2022 vamos a tener una recuperación de los ingresos y vamos a estar en los niveles de rentabilidad que comenté antes.

¿Hubo devolución de locales?
Tuvimos un aumento de vacancia no significativo. Nuestra vacancia antes del covid estaba en el orden del 8% y después de confrontar esta coyuntura estamos alrededor de 10%. Para una situación tan dramática y tan compleja como la que se vivió en el mundo en general, creemos que este incremento es relativamente bajo, pues hay algunas categorías que pueden tener vacancias por encima de 15%.

En el mercado de las oficinas también ha habido un cambio, pues las personas están trabajando desde la casa. ¿Cómo ha sido en el caso de las que gestionan?
Creemos que el home office es una herramienta alternativa que complementa para las corporaciones el uso de sus sedes. No creemos que el home office vaya a acabar con las sedes corporativas, pero tampoco pensamos que las compañías lo vayan a dejar de utilizar. Nosotros hemos presentado estudios muy interesantes y juiciosos donde se demuestra que las oficinas corporativas se requieren. El tema de la innovación, el trabajo en equipo y los temas de cultura es importante que se desarrollen en un ambiente donde los equipos se puedan reunir. Por eso, seguramente las sedes corporativas tendrán una transformación para que se dé la creatividad y donde puedan atender a sus clientes de manera segura.

Pensamos que algunas compañías podrían sentirse atraídas por devolver parte de los espacios que ocupan, porque consideran que sus equipos pueden trabajar en forma remota, pero también va a haber una necesidad de mayor distanciamiento y de generar espacios que atraigan a la gente. Las sedes corporativas se deberían convertir en un atractivo de capital humano, una buena sede corporativa, sobre todo para las nuevas generaciones, debe llamar la atención.

Al igual que el comercio con las plataformas de e-commerce, no creemos que esa nueva tendencia vaya a acabar con los centros comerciales, sino que se van a complementar.

Ya que han incursionado en la categoría de especializados, ¿ofrecerían estos espacios que me menciona en los que trabajadores o proveedores y clientes se podrían reunir para determinadas actividades?
En los activos de gran tamaño, estamos pensando en tener unos espacios flexibles para que los puedan utilizar nuestros arrendatarios de ese inmueble. Por ejemplo, ellos toman 5.000 metros cuadrados, pero necesitan durante un par de meses desarrollar un proyecto y requieren gente adicional, lo que nosotros queremos es poder decirles que utilicen este espacio como una especie de amortiguador o colchón sin comprometerse en un contrato de arrendamiento de muy largo plazo.

En eso estamos trabajando y es uno de nuestros principales pilares a futuro es la flexibilidad en nuestros activos, que nuestros arrendatarios sientan que no hay unas camisas de fuerza, sino que nosotros somos sus aliados inmobiliarios y les proveemos unos servicios adicionales.

¿Ya tienen disponibles algunos de estos espacios?
En eso estamos trabajando. Queremos hacerlo en uno de los proyectos más importantes que tenemos, que es Atrio. Les vendimos un porcentaje importante de la torre a Bancolombia, ellos están en proceso de adecuación y nosotros estamos en todo el tema de estructuración de ese modelo que mencionaba. Lo debemos tener listo a partir del segundo trimestre del próximo año, cuando Bancolombia debe estar finalizando su adecuación.