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Causales de alzas en los arriendos en Medellín.
De cara a la revisión 2026 del POT de Medellín, un estudio de la Javeriana pone en duda el impacto de la vivienda turística en el costo de vida y los arriendos de la ciudad
Colombia, al igual que varios países del mundo, ha mostrado importantes síntomas de una crisis que parece no estar necesariamente en las primeras planas: la crisis habitacional.
Y es que, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del Dane, y datos del Ministerio de Vivienda con corte al cierre de 2025, el déficit habitacional total en Colombia se ubicó en 25,6%, lo que significa que, según el Dane, más de 4,2 millones de hogares en el país continúan viviendo en condiciones de precariedad física o falta de espacio.
Lo anterior se suma a una preocupante caída del mercado de la vivienda de interés social, pues según la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, las ventas de vivienda VIS sufrieron una contracción severa de 186.417 unidades a 118.423 unidades, una reducción superior a 36%, profundizando la brecha de acceso a vivienda formal para los hogares de menores ingresos.
En este contexto, y en un país como Colombia, donde predominan los arrendatarios, un estudio de la Escuela Javeriana de Gobierno y Ética Pública de la Pontificia Universidad Javeriana evaluó el efecto causal de la vivienda turística sobre el precio y la disponibilidad del alquiler de largo plazo en Medellín, analizando un panel a nivel de manzana con más de 15.000 unidades y su área metropolitana entre 2015 y 2025.
Demás está decir que la capital antioqueña ha sido el centro de múltiples debates acerca de la meteórica subida de los precios en los arriendos, sacando a relucir hipótesis que van desde la falta de oferta inmobiliaria hasta la aceleración en la llegada de turistas y “nómadas digitales” a una de las ciudades más turísticas del país.
“Las características de cada vivienda terminan jugando un rol mucho más importante al momento de definir el precio del arriendo en ciertas zonas de la ciudad”.
“Las presiones demográficas también influyen en la demanda habitacional en Medellín, pues los hogares hoy son mas pequeños y demandan más vivienda”.
En este contexto, el estudio de la Universidad Javeriana revisó múltiples variables que pueden afectar el índice habitacional en la ciudad, y entre ellas, se evidenció que, si bien en un análisis preliminar de datos brutos se observa una correlación positiva entre la intensidad de las rentas cortas y el alza de los cánones de arriendo, luego, al incorporar controles estadísticos por las especificaciones físicas de los inmuebles analizados, tales como metros cuadrados de la propiedad, número de baños, parqueaderos y otras amenidades, la correlación positiva entre la renta corta y el precio del arriendo se reduce significativamente, por lo que, según los investigadores de la Javeriana, el modelo estadístico concluyó que la vivienda turística o renta corta no sería la causante directa del incremento en los precios de los arriendos de largo plazo en Medellín.
Entre los factores analizados por los investigadores, se revisó que en el periodo comprendido entre 2015 y 2024, la vivienda propia en Medellín cayó de 60% a 47%, mientras que los hogares en arriendo subieron de 36% a 45%, alcanzando proporciones de hasta 50% en comunas como La Candelaria, Manrique, Villa Hermosa y Guayabal, un factor que ha incrementado la demanda de alquiler en la ciudad.
Y es que, según cifras del Dane, para el total del año 2025, el valor agregado de la actividad de la construcción en el PIB decreció 2,8% en comparación con el año 2024.
Esto significa que, en lugar de impulsar la economía, el sector de la construcción actuó casi que como un lastre para el indicador general del producto interno bruto nacional, esto debido a su variación negativa durante el último año.
Específicamente, el sector de construcción de edificaciones residenciales y no residenciales fue probablemente el componente más golpeado del sector, decreciendo 7,5% en 2025, seguido por el segmento de obras civiles, que cayó 3,2% durante el año pasado.
Sumado a esto, y muy en línea con las cifras publicadas por Camacol mencionadas anteriormente, el estudio evidenció que entre 2015 y 2024, las licencias de construcción aprobadas por cada 100.000 habitantes cayeron 47% en Medellín y 55% en el área metropolitana del Valle del Aburrá, una desaceleración impulsada, según afirma el estudio, por la escasez de suelo urbanizable y la estricta regulación en zonas de alto riesgo no mitigable.
Adicionalmente, la investigación destaca que el incremento de los precios inmobiliarios superó el crecimiento de los ingresos familiares, mientras que las exigentes condiciones del crédito hipotecario han dejado a la clase media en una condición casi obligatoria en la búsqueda de vivienda en arriendo.
Acerca de este punto, Andrés Felipe Giraldo, profesor adjunto del departamento de economía de la Universidad Javeriana, afirmó que la clase media se encuentra en una situación de “sándwich” financiero para acceder a vivienda, lo que los empuja, en general, hacia la búsqueda de arriendo en vez de un inmueble propio.
“La clase media, que es la que más ha crecido en los últimos años en el país, está como en un sándwich”, comenta Giraldo. ”No pueden acceder a vivienda de interés social porque tienen ingresos por encima de lo permitido para beneficiarse de los subsidios asociados a VIS, pero cuando van al mercado no VIS, tienen unos ingresos que no son lo suficientemente altos para cumplir con todos los requisitos financieros asociados a ese tipo de mercado, entonces su única alternativa parece ser la del arriendo”, explicó.
Entre los factores analizados por el estudio de la Universidad Javeriana, se encontró que la demanda de alquiler también se ha incrementado debido a una acelerada transición demográfica que redujo el número de integrantes por familia, pues según los hallazgos de la investigación, la estructura familiar se viene transformando transversalmente, al pasar de más de 4 personas por hogar en 2016 a 3,5 personas en 2024, un factor que en tan solo 12 años incrementa significativamente la cantidad de nuevos hogares y potenciales arrendatarios que compiten por el mismo parque habitacional en la capital paisa.
Esto es de vital importancia dentro de la hipótesis del estudio, pues, como explica Ángela María Fonseca, profesora asociada del Departamento de Economía de la Universidad Javeriana, el cambio demográfico parece no alinearse con la oferta inmobiliaria que hoy predomina en Medellín, por lo que se plantea que el gobierno local de la capital antioqueña genere incentivos a las constructoras para que desarrollen proyectos de menor tamaño, como viviendas medianas y pequeñas, adaptados a la realidad de los nuevos hogares y familias en la ciudad.
“Medellín, por sus características geográficas y por el tamaño que ya tiene, no tiene tantos lugares para construir vivienda nueva, y los que tiene son muy caros”, comenta Fonseca. “Hoy, creo que es clave que se fomente la construcción de vivienda de los tamaños que realmente necesitan los hogares, por lo que podría haber mecanismos como crear incentivos para que las constructoras no se enfoquen tanto en viviendas tan grandes, pero que mejoren su acceso a vías y servicios públicos en toda la ciudad”, explicó la investigadora.
En este orden de ideas, los investigadores advierten que, tras las distintas mediciones realizadas en el estudio, una de sus conclusiones es que prohibir la vivienda turística no es una política pública deseable ni efectiva para Medellín, ya que implicaría castigar una actividad que, dados los resultados, no parece ser la causa del encarecimiento inmobiliario en la capital antioqueña.
El alza en los precios de los arriendos no es exclusivo de la “Ciudad de la Eterna Primavera”.
Investigaciones en mercados como Nueva York y Montreal, realizadas en 2018, sugieren que el diferencial de ingresos entre el alquiler de larga estancia y el vacacional podría empujar a inversores y propietarios a retirar oferta residencial del mercado; algo parecido ocurre en Barcelona, donde en los barrios con mayor densidad de viviendas de uso turístico, este tipo de actividades provocaron un incremento de hasta 7% en los precios del alquiler.
Acerca de este punto, los investigadores fueron enfáticos en afirmar que, a diferencia de Medellín, el impacto del alquiler turístico en ciudades como Barcelona o en las diversas ciudades del mercado norteamericano se concentra de forma hiperlocalizada en torno a atracciones específicas, como la Sagrada Familia o sitios históricamente turísticos, en ciudades con mercados de mayor densidad poblacional y restricciones geográficas y regulatorias más estrictas para construir que las que hoy tiene la capital antioqueña, por lo que serían casos diametralmente distintos.
“El efecto que encuentran en Barcelona es muy enfocado en las zonas más turísticas”, explicó Andrés Giraldo. “España cuenta con una regulación mucho más madura y un mercado más maduro y regulado que el colombiano. Las restricciones de construcción o geográficas son aún más fuertes en Barcelona que en Medellín, aunque aquí hay restricciones geográficas importantes, pero en Barcelona son aún más fuertes, entonces es más complicado construir y moverse en la ciudad”, afirmó.
Por lo anterior, el estudio analizó la densidad de VUT en radios de 250, 500 metros y 1 kilómetro alrededor de las manzanas en Medellín, concluyendo que no existe una relación causal entre la renta corta y el incremento en los precios de arriendo tradicional, esto de cara a la revisión 2026 del POT de Medellín, donde la Alcaldía ha contemplado restricciones a la vivienda turística argumentando la necesidad de proteger la asequibilidad, la convivencia, la oferta de suelo y prevenir la explotación sexual de niños, niñas y adolescentes.
El estudio de los investigadores de la Universidad Javeriana no solo plantea los retos que atraviesa Medellín en materia habitacional, sino que también plantea posibles soluciones para los habitantes de la ciudad. Los académicos plantean la necesidad de diferenciar al turista tradicional de corta estadía, aquellos con estadías de hasta 30 días, del fenómeno de los nómadas digitales, quienes permanecen alrededor de seis meses, en promedio, con ingresos en dólares o euros, además de animar a la industria inmobiliaria a ofrecerle a los habitantes de Medellín más espacios compactos y bien conectados a servicios en toda la ciudad, y no solo en las áreas de alta demanda tradicional.
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